地块测评:武昌年度王炸!官宣武汉小学+武珞路本部顶尖书包!中南路七医院地块深度解析

2026年4月30日，武汉土地市场网挂网6号土拍公告。P（2026）029号武昌七医院地块”王炸“登场，作为中南路核心久违的住宅用地，瞬间成为整个武昌老城高净值圈层的焦点。

目前已经有十几家房企准备竞拍，可以说是武昌今年热度最高的地块。

之所以称为“王炸”，是因为其地块价值十年一遇：

①中南路板块七年来首次供地，上次供地还是2019年。

②容积率仅2.2，为核心区最低。

③挂牌文件明确对口武汉小学+武珞路中学本部，武汉最顶学区。

最近许多朋友咨询我们七医院地块大概会做多大面积的产品，大概多少钱，能不能冲？

根据我们对武汉楼市的多年追踪研究经验：能冲！必须是豪宅！大概率是140-180㎡大面积的顶级改善，单价预计4万起，很可能会冲击700-800万区间！

01 地块基本资料

地块总面积1.72万㎡，计容建面3.8万㎡，容积率2.2，位于洪山广场核心区位，起拍楼面价16111元/㎡，挂牌明确了对口武汉小学+武珞路中学双顶级学区。

02 竞品及单价分析

七医院地块近两年在区域内的四代竞品主要有：建发璟玥、华润沙湖天境、保利沙湖嘉瑞、建发望湖、招商武昌序。

竞品开盘价除了保利沙湖嘉瑞（商改住），都在33000元/㎡以上，最小面积除了建发璟玥，都在140㎡以上，最低总价均450万起。

虽然竞品楼盘学区大多未确定，有引入新学校的传言，但可以看出，除了建发璟玥对口梅苑小学和武珞路南校区还算不错之外，其他四个楼盘的学区都非常普通。

七医院地块虽然景观一般，但凭借比建发璟玥更核心的位置和六个楼盘中最好的学区，单价必然最高，大概率会突破40000元/㎡，面积段大概率140㎡起，总价500万起，大面积可能会触碰180-200㎡，打造武昌年度豪宅。

03 区域购买力支撑及总价预测

近两年全武汉新房月均销售约7300套，其中400万约500-600套，占比从25年初的3%-4%稳步提升至26年初的10%+，其中500万以上销售占比从25年初的10%稳步提升至26年初的15%-20%，近两年武汉高端购买力逐步开始释放。

全武昌新房月均销售约740套，其中400万约90套，占比稳定在10%以上，区域购买力支撑充足；其中500万以上销售占比稳步维持在30%左右，月均20-30套，武昌高端购买力支撑足。

根据武汉新房高端购买力逐步释放的趋势，以及武昌500万+高端改善购买力支撑充足（每月20-30套），该楼盘定价应该在500万起。

凭借武汉小学+武珞路本部的巨大学区优势，以及中南路近七年唯一供地的稀缺性，地缘性客户购买力支撑充足，500-600万的范围可以实现快速走量（首开50-100套，月均10-20套），最小户型总价大概率不会低于500万。

为追求利润，开发商应该会尝试将大户型总价定在600万以上区间，可能会尝试突破700-800万区间，试探市场反应。

04 产品户型预测

中南七医院地块总面积1.72万㎡，计容建面3.8万㎡，容积率2.2，是核心区难得一见的低密地块。

取平均数测算，按22%的建筑密度，楼间距25-30米，该地块可以打造4栋17层小高层，全部南北排列，单栋建面约9500㎡，单层约560㎡，适配两梯两户，户均面积140㎡。

目前主要竞品建发璟玥、建发望湖均采取2T2户，30层以上高层配置。

但由于该项目可能采取的顶豪定位，有可能出现专梯入户的顶豪配置，可能会出现10层洋房和20-24层小高层混搭的情况。

但不论如何混搭，大概率都可以期待武昌核心区小洋房的问世。

05 总结

1、价格

中南路七医院地块虽然景观资源逊于沙湖，但凭借巨大的学区优势，以及中南路附近近7年无竞品的巨大地缘性改善购买力支撑，大概率定位为豪宅，单价预计在4-4.5万元/㎡区间，最低总价大概率不会低于500万，大面积总价可能会尝试突破700-800万区间。

2、产品

凭借2.2低容积率的优势，该楼盘可能会出现核心区罕见的15-18层小高层或者10层左右小洋房供选择。

3、推荐等级：⭐⭐⭐⭐⭐

凭借中南路最核心的位置和最佳学区，该楼盘不仅是身份的体现，有学区加持，即使后期想要出手，流动性支撑也会比其他豪宅更加充足。近两年武昌区400-500万以上高端购买力稳定支撑，2026年以来高净值客群购房意愿明显加强，该楼盘可能会和沙湖天境一样出现开盘2小时即清盘的情况。

产品方面，凭借2.2的低容积率优势，该楼盘可能出现核心区罕见的15-18层小高层和10层左右洋房大平层产品，作为终极改善之选。

此外，中南路板块特别是武汉小学供地稀缺，如果预算500万以上，想追求终极改善，又想买到顶级的学区，该楼盘一定是绕不开的选择。

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