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北京、武汉、成都城市更新＂工具箱＂大盘点

  • 2026-10-08 20:56:38
北京、武汉、成都城市更新＂工具箱＂大盘点
         
政策有了，项目怎么动？
城市更新进入深水区，各地纷纷推出"政策工具箱"——把分散的政策打包整合，让基层和市场主体"按图索骥"。今天，我们来对比三座城市的政策工具箱：北方代表北京、中部标杆武汉、西部先锋成都。
看看它们的政策设计有什么门道。
01
北京：75项政策"非申即享"
2026年1月1日，《北京市城市更新政策激励工具箱(1.0版)》正式发布实施。
这份工具箱最大的特点是什么？把政策分成了三类：全面实施、试点推行、探索研究。
75项政策，分三档推进

类别

数量

含义

全面实施类

41项

企业可直接享受，"非申即享"

试点推行类

20项

先试点，再推广

探索研究类

14项

研究论证，择机推出

41项"全面实施类"政策意味着什么？
企业不用跑部门、不用打报告，符合条件直接享受政策红利。这在北京是首次系统性推出。
七大领域全覆盖
工具箱覆盖7个关键领域：

领域

核心内容

建筑指标统筹

弹性预留指标支持危旧房改建、轨道一体化

功能混合利用

地下、地表、地上分层确权，"非禁止即可行"

历史遗留问题

土地续期、不动产登记历史问题优化解决

资金金融支持

争取国家资金、多元金融支撑体系

区域更新保障

加强综合性更新统筹

审批服务优化

规划许可豁免清单，老旧厂房内部加层可直接办施工手续

多元参与支撑

支持组建市区城市更新专业平台公司

土地政策创新：作价出资或入股
2025年1月，北京推出国有建设用地使用权"作价出资或入股"政策，企业不用一次性支付土地出让金，而是通过股权方式参与城市更新项目。
这意味着什么？降低企业参与门槛，让更多市场主体能"上车"。
💡政策的"温度"，要看它落地时有多厚。北京41项"非申即享"政策，正在把过去的"审批门槛"变成"服务通道"。
02
武汉：67项政策+首份实操指引
武汉的政策工具箱有两大亮点：政策数量多、实操指引细。
67项政策，11个类别
2026年4月，武汉正式发布城市更新政策工具箱，整合了2023年以来14项政策文件。
政策分为两大板块："五改四好类"和"保障措施类"，细分为11小类、67项政策。
资金保障：多渠道融资支持
武汉的资金支持政策堪称"组合拳"：

支持方式

具体内容

中央预算内投资

支持申请中央资金

超长期特别国债

争取国家专项债券

地方政府专项债

用于城市更新项目

政策性金融工具

新型金融支持

新PPP模式

政府与社会资本合作

"投资人+EPC+O"

投资建设运营一体化

城市更新基金

吸引社会资本参与

更实的是专项资金：
完成片区改造：市级补助100万元/个
综合评估前20名的"好社区"：补助300万元/个
用地保障：容积率奖励
武汉明确规定：补短板增设公共设施、老旧住宅成套化改造新增建筑规模，可获免计容奖励。
这是什么意思？企业为公共利益"让利"，政府给容积率"补偿"——双赢。
第二批11条新政：更精准
2026年4月23日，武汉推出第二批11条专项政策：

政策方向

核心内容

闲置商办改建

支持改建租赁住房

工业上楼

差异化支持，配套费减免

公共空间一体化

特许经营不超过40年

桥下空间管理

建立正负面清单

功能转换

存量建筑功能转换清单，破解不动产登记难题

全市首份实操指引
2026年5月8日，武汉发布《规划土地建设政策应用指引（第一辑）》——全市首份覆盖规划、土地、建设全链条的城市更新实操指引。
首创"案例+政策+操作路径"集成模式，把抽象的政策条文变成可操作的"工具书"。
💡政策好不好，关键看"最后一公里"。武汉的首份实操指引，正在把政策"文件语"翻译成项目"操作手册"。
03
成都：容积率转移+产权归集创新
2026年6月1日，《成都市城市更新条例》正式施行。作为全国首批城市更新试点城市，成都的政策设计有哪些独特之处？
五大创新政策工具箱
成都的条例立足"公园城市"定位，在5个方面创新政策工具：

领域

创新内容

规划指标优化

既有建筑改造的规划指标适应性优化

消防标准细化

安全前提下简化消防审批

土地供应创新

支持整体竞买、零星地块整合开发

产权归集突破

允许买卖、入股、协议转让等市场化方式

容积率支持

补短板、加装电梯、历史保护不计容

容积率转移平衡：突破性政策
成都出台《关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实施意见》，核心创新是容积率转移平衡：
在确保区（市）县域范围内经营性建设用地总量不突破的前提下，容积率指标可在未出让国有建设用地中进行转移平衡。
这意味着什么？一个片区的开发强度可以"借"给另一个片区，实现区域整体优化。

区域

住宅用地容积率上限

商业用地容积率上限

历史城区外核心区

3.0

8.0

历史城区外一般地区

2.5

4.5

产权归集：市场化路径
成都条例明确：产权归集可通过买卖、入股、协议转让等市场化方式推进，公共利益项目可依法征收。
这解决了什么问题？产权碎片化是城市更新的"拦路虎"，成都用市场化手段给出了新路径。
"自主更新"模式：首提概念
成都条例首次提出"自主更新"模式：
对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的自有建筑，经物业权利人申请，住建主管部门评估，可由物业权利人依法实施自主更新改造。
这意味着什么？居民不再只是"被拆迁对象"，而是可以成为"更新主体"——从被动到主动的转变。
💡城市更新不是拆旧建新，而是让老地方长出新故事。成都的"自主更新"模式，正在把居民从"更新对象"变成"更新主人"。
04
三城对比：各有侧重

维度

北京

武汉

成都

政策数量

75项

67项

条例+配套政策

最大亮点

41项"非申即享"

首份实操指引

容积率转移+自主更新

资金支持

多元金融体系

补助100-300万/项目

容积率奖励

土地创新

作价出资或入股

容积率奖励

容积率转移平衡

实操性

工具箱1.0版

案例指引+操作路径

条例保障

05
给从业者的三点建议
第一，"非申即享"政策要第一时间吃透。北京41项政策不用审批，符合条件直接享受，这是实打实的红利。
第二，实操指引比政策原文更重要。武汉的"案例+政策+操作路径"模式，值得各地学习。有案例、有路径，才能把政策"用起来"。
第三，容积率政策是"含金量"最高的工具。北京的规模保障、武汉的免计容奖励、成都的转移平衡——都在用容积率撬动更新。
城市更新的"工具箱"越来越丰富，关键是怎么用、谁来用、用在什么地方。
你所在的城市有哪些值得关注的政策创新？欢迎在评论区聊聊。
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