《重点城市更新实践》第五篇:武汉——“五改四好”与182个重点片区的系统推进

第五篇：武汉——“五改四好”与182个重点片区的系统推进

一句话定义

武汉是全国首个挂牌“住房和城市更新局”的城市，也是首批中央财政支持城市更新行动城市之一。2026年作为“十五五”开局之年，武汉以 “五改四好” 为行动框架、以 182个市级重点更新片区 为实施载体、以 《武汉市城市更新条例》 为法治保障，探索出一条系统性、可复制、可持续的超大城市更新之路。

一、城市底色：全国首个“住房和城市更新局”的改革先锋

武汉的城市更新，有着独特的体制机制优势。

全国首创的机构设置。 武汉是全国首个挂牌“住房和城市更新局”的城市。这一机构设置的创新，将住房保障与城市更新职能整合，打破了传统体制下“多头管理、职能分散”的困局，为城市更新的系统推进提供了组织保障。

中央财政支持的先发优势。 武汉是首批中央财政支持城市更新行动城市之一。2024年至2026年，中央财政累计支持50座城市开展城市更新行动，武汉作为首批入选城市，率先获得了政策与资金的双重加持。

立法先行的法治保障。 2026年6月1日，《武汉市城市更新条例》正式施行。条例从2024年被列为立法调研项目，到2026年2月市人大常委会表决通过，历经两年多、数十次修改，成为武汉城市更新的“基本法”。

二、顶层设计：从“三年攻坚”到“五年规划”

第一步：三年攻坚方案定方向

2025年11月，《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025—2027年）》正式印发。“五改”精准瞄准城市痛点，统筹推进既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村五大核心领域。武汉分两批下达了182个市级重点更新片区，涵盖668个项目，精准靶向城市短板，实施分类提质。

第二步：“十五五”规划绘蓝图

2026年7月10日，市政府常务会通过《武汉市城市更新“十五五”规划》；7月15日正式印发实施。该规划是全国超大城市中率先出台的城市更新“十五五”专项规划，系统明确了发展基础、发展指标、重点任务和保障措施。

规划核心目标：到2030年，推进不安全住房改造250万平方米，房龄老、不成套住房改造100万平方米，自主更新原拆原建规模达到20万平方米；新开工改造城镇老旧小区不少于600个；完整社区覆盖率达到60%；系统推进燃气、供水、排水管网更新1500公里。

第三步：182个片区抓落实

武汉将分类推进实施182个市级重点更新片区，以城市更新促进城市和经济发展方式双转型。首批80个片区共212个项目已全面启动，第二批102个片区共456个项目加快落地。

三、核心抓手一：“五改四好”——五大领域的精准攻坚

武汉市住房和城市更新局不搞“推土机式”的简单外延扩张，而是以“绣花功夫”推进微改造，聚焦五大领域，构建从“好房子”到“好城区”的四级品质闭环。

领域一：既有建筑改造——守的是安全底线

武汉正大力推行自主更新，重点推进一批原拆原建项目，让居民在原址上实现居住品质跃升。湖北大学危旧改项目、江汉区万松园路251号、黄陂六中小区等项目年内即可让老居民原地搬进新家。江岸区时代汽车项目作为首个“增容不增户”的项目，改造工作也正在有序推进中。

到2027年，武汉将累计完成不安全住房改造75万平方米、不成套住房改造30万平方米、建筑节能改造225万平方米，让“忧居”彻底变“优居”。

领域二：老旧小区改造——补的是功能短板

中南一路66号小区的闲置房改造成咖啡店、夕阳茶社和手作面包店；知音东苑建起三层社区服务中心，养老托育、便民商超、文化休闲加速构建“15分钟生活圈”。到2027年，将完成300个老旧小区改造，建成173个完整社区。

领域三：老旧街区改造——做的是活化文章

延庆里修缮一新，九成以上为华中首店，老里份重拾烟火气。蔡甸“九坤金街·烟火潮集”将闲置旧米厂“腾笼换鸟”，引入110多家品牌，日均接待约3000人次。《规划》明确，强化解放大道、武珞路、汉阳大道等城市轴线引领片区联动更新，加强一元片、经心书院片等历史街区保护利用。

武汉还将打造汉口百年风华之路、武昌千年黄鹤之路、汉阳万载知音之路等三条文化游览轴线，活化16片历史街区。

领域四：老旧厂区改造——转的是发展动能

武昌小龟山金融文化公园由老工业厂房蝶变为华中首个金融主题产业园，累计税收超16亿元。武钢云谷·606产业园正加速改造老厂房，多家创新型中小企业已表达入驻意向。《规划》提出，重点推进青山北湖片、武汉卷烟厂片、四美塘片、汉钢片等老旧厂区和园区提质增效，加快低效工业用地改造。

领域五：城中村改造——改的是人居未来

岱家山科技创业城从曾经的城中村转型为数智传感产业高地。马池二村从“废品回收村”变为“治愈系打卡地”，吸引青年前来创业扎根，实现“安居”与“乐业”并重。《规划》要求，加强景中村、绿中村生态化改造，重点推进华安里城中村改造及东湖风景区湖光村落架重建、鼓架文旅景区等片区。

四、核心抓手二：182个重点片区——超九成开工

截至2026年6月，全市两批共182个市级重点更新片区整体开工率超九成。

首批80个片区总投资约1308亿元。清单全面覆盖“五改”领域，既有巴公房子、民众乐园、延庆里等承载城市记忆的历史风貌区保护项目，也有武船片区、武钢北湖片区等产业转型重点载体，还有华安里、郭徐岭等关乎民生的城中村改造工程。

第二批102个片区加快落地，涵盖武昌区武船片、滨江数创走廊片、环沙湖片等7个片区42个项目；洪山区关山悦·105科技文创园、广八路街区片等7个片区30个项目。

中国工程院院士吴志强现场点赞武汉城市更新成效：“武汉自主创新片区的实践让我抱有很大期待，希望这些案例会成为整个中国最好的探索。”

五、核心抓手三：《武汉市城市更新条例》——法治化保障

2026年6月1日，《武汉市城市更新条例》正式施行。这是武汉关于城市更新的专门立法，历经两年多、数十次修改。

条例的核心内容：

1. 明确更新范围。 涵盖改造危旧房、老旧小区、城中村，改造老旧街区、老旧工业园区、老旧厂区，市政与公共设施完善，生态修复及历史文化保护等内容，突出武汉滨江滨湖特色。

2. 创新实施模式。 以“更新片区”实施为主，明确政府引导与市场化运作相结合。社会资本可作为统筹或实施主体参与更新。

3. 灵活规划审批。 改建、拆除重建项目，相关指标确实达不到现行标准的，在保障公共安全的前提下，可按 “改造后不低于现状条件” 审批。这一“弹性”审批规则，为老城区、老建筑的更新改造提供了极大的操作空间。

4. 产权归集路径。 因公共利益的需要，城市更新确需征收国有土地上房屋或者集体土地的，由区人民政府依法进行征收；统筹主体、实施主体按照有关规定通过房屋买卖、股权合作、协议转让等市场化方式，对不同物业权利人的房产权益进行归集。

5. 全生命周期管理。 建立城市更新信息系统，实行全生命周期管理。

六、制度创新：“六带五创”破堵点

超大城市更新，绕不开“钱、地、人、手续”四大堵点。武汉创新构建“六带联动、五创破局”实施体系。

“六带联动”——六个方向协同发力：

“五创破局”——聚焦五大关键环节：

聚焦项目推进、资金保障、资源配置、方案编制、审批服务五大关键环节，以改革创新破解发展堵点。武汉已发布第一批20条城市更新改革清单，研究制定两批29条支持城市更新若干政策。同时，武汉已研究出台20项改革清单，发布首批18条支持政策；制定10条金融支持政策和5亿元市级专项资金管理办法。

金融支持加码： 武汉制定了《金融支持“五改四好”城市更新行动若干措施（试行）》。湖北城市更新金融对接活动现场，80个更新片区、1308亿元总投资的硬核家底，向金融机构和企业发出诚挚的“城市合伙人”邀约。汉正老街历史风貌街区改造项目、东湖风景区湖光村城中村改造项目、江汉区绍兴片城市更新项目等多个重点项目现场成功签约。

七、案例聚焦：六个标杆项目

案例一：武昌小龟山金融文化公园——工业遗存活化的“税收奇迹”

小龟山金融文化公园由老工业厂房蝶变为华中首个金融主题产业园。20世纪70年代的红砖厂房立在原地，龙门吊的钢铁轮廓衬着蓝天，园内金融机构、文创企业往来不息。项目累计税收突破16亿元，是武汉城市更新的经典样本。

案例二：延庆里——老里份的“网红重生”

延庆里修缮一新，九成以上为华中首店，老里份重拾烟火气。与斗级营、昙华林、咸安坊等老旧街区一道，成为城市网红地标。

案例三：四美塘铁路遗址文化公园——工业锈带变“生活秀带”

老铁路枕木铺成蜿蜒景观步道，红砖厂房改造的文化空间里光影错落，曾见证武汉工业岁月的四美塘铁路遗址文化公园，如今已是市民休闲打卡的热门去处。

案例四：岱家山科技创业城——城中村转型“数智高地”

岱家山科技创业城从曾经的城中村转型为数智传感产业高地。马池二村从“废品回收村”变为“治愈系打卡地”，吸引青年前来创业扎根。

案例五：青山区21街——危旧房自主更新“原拆原建”标杆

青山区21街危旧房自主更新项目成功交付，成为武汉“原拆原建”模式的标杆。目前，万松园251号、黄陂六中等10个项目已成立联合社，危旧房自主更新原拆原建正在拓面成势。

案例六：蔡甸“九坤金街·烟火潮集”——闲置旧米厂“腾笼换鸟”

蔡甸“九坤金街·烟火潮集”将闲置旧米厂改造为商业街区，引入110多家品牌，日均接待约3000人次。该项目成为老旧街区改造“活化文章”的典型代表。

八、挑战与思考

尽管成效显著，武汉的城市更新仍面临深层挑战：

1. 182个片区的持续攻坚压力。 首批80个片区开工率达97.5%，第二批102个片区开工率为87.2%。第二批仍有约13%的片区尚未开工，持续攻坚仍需发力。

2. 资金平衡的长周期考验。 首批80个片区总投资1308亿元，资金需求巨大。虽然出台了10条金融支持政策和5亿元市级专项资金，但“慢投入、长回报”的城市更新特性与传统金融逻辑的匹配仍需持续探索。

3. 自主更新模式的推广难度。 “原拆原建”虽然受到欢迎，但涉及居民意愿统一、资金筹措、产权归集等复杂问题。从10个项目成立联合社到全面铺开，仍有一段路要走。

4. 历史保护与功能更新的平衡。 延庆里、昙华林等历史街区的活化取得了成功，但如何在更大范围内实现“修旧如旧”与“活力焕新”的平衡，仍需持续探索。

九、武汉模式的核心启示

武汉的城市更新实践，为全国超大城市提供了几项可资借鉴的经验：

1. 机构改革是前提。 全国首个“住房和城市更新局”的设立，打破了多头管理的体制壁垒，为系统推进城市更新提供了组织保障。

2. 立法先行是保障。 《武汉市城市更新条例》的施行，让城市更新从“政策推动”走向“法治保障”。

3. “五改四好”是框架。 精准聚焦五大领域，构建从“好房子”到“好城区”的四级品质闭环，避免了“撒胡椒面”式的泛泛推进。

4. 182个片区是载体。 以片区为单元推进更新，变“零星改造”为“系统更新”，首批80个片区1308亿元的投资规模，体现了“集中力量办大事”的力度。

5. “六带五创”是方法。 系统化破解“钱、地、人、手续”四大堵点，让城市更新有路可走、有策可依。

6. “小规模、微改造、渐进式、可持续”是原则。 不搞“推土机式”的大拆大建，而是以“绣花功夫”推进微改造，让城市更新既有力度又有温度。

【后续预告】

下一篇将发布《重点城市更新实践》第六篇——重庆，聚焦五大片区整体更新与存量盘活。

本文数据来源于武汉市人民政府官网、武汉市住房和城市更新局官网、长江日报、湖北日报等公开信息。各项政策以官方最新口径为准。