现在户型做得不够变态、不够爆，你是真不好意思在武汉卖房
今年新上几个户型，哥选两个，大家感受下创新的丧心病狂
一个是天创干的143平5房3卫
一个是万科在三环外逐渐形成的模式——
143平3卫+入户花园/光厅
两个户型都卡在143平
都颠覆传统改善户型常规
哥一直认为150是四代宅临界线
一旦超过,四代宅得房率边界效应递减
因为传统三代宅达到150平以上就足够大，功能也足够完整
客户视觉震撼不够，反而会陷入和二手大户型pk性价比
好，虽然同样是143平，但开发商对改善需求的理解完全不同，并推演出两种迥异空间结构
天创是把实用价值拉满
房间+1的思路很清晰，就是针对二胎/三胎家庭
不止二胎，可能还有父母/保姆同住
家庭常住7~8口人
5房最刚性的客户就是三代同堂
目前新房几乎零供应，5房二手房面积段200平起步。如果家里没这么多人，买5房有种开7座五菱宏光上下班的感觉
所以为啥明明二胎三胎家庭很多，开发商就是不肯做？
这个需求的确存在，但权衡利弊后，因为过于实用被放弃
万科的思路正相反——把享乐情绪价值给足
大户型四代宅，得房率优势随着面积越大反而越小
所以尽可能多做阳台/露台/花园/光厅，尽可能多做用户能看到天空的空间，有条件甚至每个卧室都配露台
记住一条简单粗暴的结论——
沙发比床多的房子，一定更高级
这两种产品，代表武汉楼市户型终极演化的两个走向
哥先问几个问题——
这些【变态】户型是怎么变出来的？
为啥之前武汉没这种设计？
大家先看两个户型大框架
天创选择放大面宽压缩进深，户型呈长方形结构，面宽/进深分别是16.4米/9.8米
万科的大框架更像正方形，面宽/进深为12.7米/14米
不同的框架跟地形相关
天创地块就是长方形，要摆5栋楼只能选择列阵
面宽可以大，但建筑太厚会影响其他楼栋
但因为旁边有景观，他在同块地还排了169平大户型/全景舱
压缩面宽放大进深包括做全景舱有一个好处——多面采光
在土地条件比较复杂的时候，节约土地横向面宽，总图排布更容易
接下来，就是真正让户型越来越【颠覆】的原因
武汉放宽建筑设计标准
住宅套内所有阳台（包括生活阳台、景观阳台等）的水平投影面积总和不得超过单套套内建筑面积的20%
若包含空中花园，则阳台与空中花园的水平投影面积总和不得超过套内建筑面积的30%
天创和万科都把指标红利吃尽
两个户型的实用得房率，都是112%
过去武汉设计户型，是根据面积段把空间画出来，然后挂飘窗+阳台出去，所以很多户型的窗户/阳台都是往外凸
现在四代宅的逻辑是——
他先拉出一个大平层的平面，实现外立面纯平
再去反推20%/30%板率怎么分配
比如天创的户型平面，底子根本就是180平的
优化面积无非是在飘窗/框体/阳台+入户花园四个维度动脑筋
通过分配不计容/半计容空间，强行把180平【计算成】143
飘窗+框体是全赠送；阳台是半赠送
在20%板率的时代，尽量用飘窗+框体去占20%
入户空间尽量做大，把阳台缩小
户型外面一圈都是飘窗，全赠送
再改造几个内凹框体，就会得到最大得房率
现在得房率已经拉满了
接下来，你必须给目标客群生活解决方案，变态户型才能成为【爆款】
天创和万科的思路完全相反
天创用洪荒之力，做了一个三代同堂产品
板式结构，南北通透，非常符合武汉客户审美
哥测算客餐厅大概有35个平方
主卧不算卫生间有25个平方，除了书房偏小，另外3个次卧都能达到10个平方以上，其中套房面积有18个平方
在同面积段，都属于正常发挥
唯一硬伤，餐厅是过道
这是一个小面积段户型容易出现的痛点，放到5房产品就是BUG
你既然针对三胎/三代同堂家庭，意味着家里吃饭人数6~8人
过道级餐厅，放得下这么大桌子不？
万科的户型设计打的是纯欲风，追求入户一眼的征服效率
这个客餐厅起码有50平
反推143平建面，公区面积占比接近40%
进门满眼都是厅，这不是享受级改善啥是改善？
如果算上14个平方的入户花园/10个平方的穿透性书房，再搭配两条入户动线......整个户型的体验感达到叠墅级
最爽的地方在主卧
——拐角落地玻璃，半景舱
窗外就是公园，每天起床站在270度落地窗前对着公园伸个懒腰......提不提神？
三卫意味着你孩子也能住上套房
入户花园给男主至少一个光明正大抽烟的区域
20平+的餐厅实现143平户型摆圆桌
......
四代宅的意义，从来不是简单的赠送
他必须通过优化设计创造出3~5个传统户型完全没有的生活场景，这才配叫四代生活方式
这两个户型，都极有潜力成为爆款
同样143平、同样得房率，完全不同的产品逻辑
这两种空间的差异比四代和三代还大
但两种痛点，都能精准击中
哥认为这就是未来改善型四代宅两种产品定位
一种是让本来买140平的客户，突然拿到200平空间
一种是让准备买大户型的客户，突然发现140平也行
话好像有点绕，但这是两种截然不同的产品定位，随之会推导出完全迥异的产品打造思路
没有高低对错之分，就看你怎么抓取目标客群需求
唯一的问题反而是在客户端
你准备好迎接变态级户型没？
你hold不hold住大平层？
现在买140动不动给你200，爽吗？
爽
爽完之后，装修钱谁付？
武汉目前的四代宅，基本都是毛坯交付
哥算一笔收纳柜的账——
200平按投影8%算，全屋收纳柜安装下地，费用可能高达50多万
我本来只想买140，全屋装修预算也就60万......这就尴尬了
小户型——改善——大平层——别墅
这个升级的过程不止是面积变大，也不止是物业费变多
他对应支付能力、不同家庭周期，甚至和你的社会地位、认知维度息息相关，居住成本跨越式飙升只是最表象的一层
开发商追求爆款户型，肯定是市场竞争压力的结果，但他也把可能就想做面积段改善的客户，一步拉到中叠级消费水准
客户到底准备好没有？
框体结构现浇、入户庭院硬化、土壤植被灌溉、全屋装修收纳......各种意想不到的隐形成本会在交付后集中爆发
买房一时爽，装修悔断肠
