方寸研设计|一堂藏匠心
存量时代做城市更新，吃透容积率政策等于掌握项目收益关键，容积率奖励是城市更新盘活存量、平衡收益的核心工具，本文将系统盘点武汉市现行容积率在城市更新中奖励的细则，主要从五大方向着手，涵盖武汉市“五改四好”、工业项目、面积规则、装配式建筑、绿色建筑。
一、武汉市“五改四好”政策的容积率奖励
（一）实施保障民生项目免计容奖励。
为保障居民基本生活需求、补齐城市短板，在不改变主导用途的情况下实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施并无偿移交辖区政府或指定部门的，以及老旧住宅成套化改造（拆除重建类除外）等项目，其新增建筑规模可给予免计容奖励。
【Q1】市政基础设施一般有哪些？
①城市交通设施：机动车道路、非机动车道、隧道、公交场站、公共停车场、道路照明、综合交通杆、慢行绿道等。
②城市供排水设施：市政给水管网、雨水管网、污水管网、雨污泵站、污水处理厂、再生水管道、城市消火栓、调蓄池、截污涵管等。
③城市能源公用设施：市政燃气管网、调压站、集中供热管网、热力站、市政电力地下管线（城市公共配网）。
④城市环卫设施：垃圾转运站、环卫公厕、垃圾分类收集点、建筑垃圾处置设施、环卫车辆停保场等。
⑤园林绿化市政设施：城市公园、广场、城市防护绿地、滨水绿道、道路行道绿化、城市公共绿地（不含小区内部绿化）等。
⑥通信与新型市政设施：城市公共通信地下管网、市政智慧监控、城市物联网公共杆箱、公共充电桩市政配套管网等。
⑦综合市政配套：城市防洪排涝、海绵城市市政调蓄设施、城市防汛通道、地下综合管廊附属工程。
（油气、工业、军事、铁路等专用管线建设管理按照有关法律法规执行）
【Q2】公共服务设施一般有哪些？
①教育类（市级 / 区级 / 街道 / 社区级）：幼儿园、托育中心（普惠型）；小学、初中、高中、职业学校；社区青少年活动中心、课后托管公益用房；老年大学、社区公益学堂。
②医疗卫生类：综合医院、专科医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站；公共疾控中心、妇幼保健站、中医馆（公益）；社区康复理疗、健康体检公益用房、疫苗接种点。
③养老托育（一老一小核心配套）：街道综合养老服务中心、社区养老服务站、日间照料中心；普惠托育、儿童活动中心、儿童友好公共空间；社区助餐食堂、老年助浴、康复护理公益用房。
④文化类： 图书馆、文化馆、文化站、社区文化活动室；博物馆、美术馆、非遗展示馆、城市书房；社区党群文化活动中心、新时代文明实践站。
⑤体育健身类：体育场馆、街道综合健身中心； 社区室内健身用房、室外综合运动场、球类场地；全民健身驿站、公共健身器材配套用房。
⑥行政管理与社区服务： 街道办事处、社区居委会、党群服务中心；派出所、司法所、政务便民服务大厅、社区综治中心；社区综合服务站（快递驿站、便民服务大厅、物业公益用房）。
⑦社会福利与救助设施：福利院、救助站、残疾人综合服务中心；公益心理疏导室、退役军人服务站、慈善服务点。
⑧一刻钟便民公益配套（城市更新高频嵌入式设施）：社区公益食堂、母婴室、公共阅读空间、邻里共享客厅、适老化活动场地、无障碍公共配套用房。
【Q3】公共安全设施一般有哪些？
①消防类设施（最常见）:城市市政消火栓、消防水鹤、消防取水码头； 城市小型消防站、微型消防站、社区消防站点；消防通道、消防登高场地、公共消防水池；公共区域消防报警、应急照明、疏散指示系统。
②防灾减灾应急设施（韧性城市核心）:应急避难场所（广场、公园、平急两用应急场地）；防洪堤、排涝泵站、防汛闸、山洪避险平台；抗震加固公共构筑物、地质灾害防护挡墙； 应急物资储备库、应急广播、应急供水供电配套。
③社会治安安防设施:城市公共视频监控、治安卡口、智慧安防杆； 社区警务站、治安岗亭、公共隔离防护护栏； 公共区域防冲撞、防攀爬安全防护设施。
④特殊安全防护设施: 公共地下空间通风、防爆、有害气体监测设施；公共人防工程、人防出入口、人防配套设备；城市边坡、挡土墙、危崖安全防护工程；公共充电桩配套防火、防爆安全配套设施。
【Q4】老旧住宅成套化改造一般指什么？
1.先分清：什么是 “成套老房子”?
①成套住宅标准：每户套内独立配厨房、卫生间，厨卫完全私有、不用共用楼道公共厨卫。武汉大量上世纪 60—80 年代工人新村、单位筒子楼、红砖房属于非成套住宅，典型痛点：几户共用楼道公共厕所、公共水池，无独立厨房；屋内无排污管道，油烟、污水外排，漏水、异味、邻里矛盾突出；户型狭小、管线老化、无燃气独立入户，安全隐患大；房屋结构老化，多为砖混 / 砖木危旧房屋。
②成套化改造核心目标：让每户拥有独立套内厨房 + 独立套内卫生间，实现一户一套完整居住功能，从 “共用厨卫” 变为 “独用厨卫”。
2.成套化改造包含两大类实施路径:
路径①：原地微改、内部插建（保留原有楼栋主体，不整体拆除重建）（享有免计容）：室内户型微调、局部扩建，在每户套内挤出空间增设独立厨卫；建筑局部外扩、北侧加建厨卫间、调整楼梯 / 走廊布局；同步更换给排水、燃气、强弱电管线，屋面、外墙修缮、结构加固；配套加装电梯、楼道翻新、雨污分流、消防整改。
路径 ②：原拆原建、合作化改建（不享有免计容）：居民成立住宅合作社，原址拆除危旧楼房，原地重建；新建户型全部做到户户独立厨卫，标准成套住宅；适度增加套内面积、统一配电梯、完善小区配套；属于 “好房子” 专项改造，享受专项资金补贴、长周期低息贷款、公积金提取政策。
3.成套化改造标准改造内容（全套工程）：
①核心成套功能工程（必做）：每户增设独立卫生间（不低于规范最小使用面积）、独立厨房；全屋独立排污、排水立管，雨污分流改造；每户独立燃气入户、油烟专用烟道。
②房屋安全与结构工程：墙体、屋面、楼板加固，消除危房隐患；更换老化电线、水管，全屋管线重新布设；外墙保温、防水、楼道门窗更新。
③配套品质提升工程（同步实施）：楼栋加装电梯、无障碍坡道；公共楼道、走廊、楼梯间翻新；小区道路、管网、绿化、停车、口袋公园同步整治；消防设施更新、安防、智慧门禁配套。
4.和普通老旧小区综合改造的核心区别：
①普通老旧小区改造：修路面、外墙、管线、电梯，不解决共用厨卫，户型内部格局不变，依旧是非成套住房；
②成套化改造：核心是改变套内功能、新增独用厨卫，从根源解决不成套短板，改造后房屋属性变为成套住宅，房屋价值、居住品质大幅提升。
在经批准的更新单元（片区）内，城市更新项目在满足安全、风貌管控要求，单元（片区）基础设施和公共服务设施可承载的情况下，新增提供公共设施和公共绿地的，满足相关要求后，可以在规划条件核定时享受容积率转移或奖励支持。
【Q5】公共设施一般有哪些？
主要公共设施类型：文化设施（A2）、中小学（A33）、体育设施（A4）、医疗实施（A5）、社会福利设施（A6）、公共绿地（G1、G2）、环境设施（U2）、安全实施（U3）、交通枢纽（S3）、交通场站（S4）等。
【Q6】公共绿地一般指什么？
①公共绿地，即规划标准为公园绿地 G1，面向全体市民无差别免费开放、独立用地、具备游憩、生态、应急避险功能，建成后无偿移交园林主管部门统一管养的城市绿化用地。
②公共绿地完整范围：综合公园（市级、区级大型公园）、社区公园（片区级、服务周边多个小区的独立公园）、 口袋公园 / 街头游园（街角、桥下、闲置边角地改造小微绿地，城市更新微改造重点品类）、滨水带状绿地、绿道主线绿地（长江、湖泊、港渠沿岸公共绿化、城市慢行绿带）、专类公共绿地（植物园、湿地、城市山体开放绿地、纪念性公园）、配套水域：公园内湖泊、水塘、生态调蓄水面，统一计入公共绿地面积。
③极易混淆的两类绿地（项目测算、申报核心分界）
公共绿地（G1，政策认可、可享更新奖励）：用地独立、对外开放、无小区围墙封闭，建成移交区园林局，产权归政府；
地块附属绿地（XG，不计入公共绿地，不享受专项奖励）：小区宅旁绿化、组团绿地、内部道路绿化、楼盘围墙内集中绿化、厂区内部绿化，仅作为项目配套绿地率指标，不纳入城市公共绿地核算，不能单独申报更新配套扶持。
④武汉城市更新实操要点：更新单元内利用闲置空地、拆违地块、低效用地新建口袋公园、滨水绿带，认定为公共绿地，满足条件可给予容积率奖励或跨地块容积转移；红线外片区级公园、生态廊道改造，建设成本可纳入更新单元整体平衡测算；仅地块内部小区绿化，不认定为公共绿地，不适用绿地相关奖励条款；公共绿地配套的小型管理用房、便民驿站，可适度混合便民服务功能，不改变公共绿地主体属性。
【Q7】如何享受容积率转移或奖励支持？
1.可计入用地转移奖励建筑面积的情形
①城市更新单元范围内，以已批控制性详细规划为基础，规划控制的独立占地的公共设施由开发项目建设单位一并建设的，可按照公共设施的用地面积×开发项目额定容积率的50%测算建筑量，转移并奖励至开发项目内。
②城市更新单元范围内，以已批控制性详细规划为基础，在项目用地内额外划出一定规模用地用于公共绿地或中小学等必要的公共设施，并由开发项目建设单位一并建设的，可按照该新增公共设施用地面积的1.2 倍×开发项目额定容积率测算建筑量，转移并奖励至开发项目内。
上述用地转移奖励的情形应满足以下要求：1.为保证公共绿地的完整性及可游赏性，单幅绿地面积不得小于 400 平方米。若以上公共绿地为带状绿地，原则上宽度不得小于 20 米，经论证确有困难，最低不得低于 12 米。公共绿地需 24 小时向公众开放。2.额外划出用地用于公共设施建设的，具体内容根据更新单元实施方案或经审查的规划论证确定，应符合相应功能设计标准。3.按照《强度管理规定》启动经济测算确定开发建设强度，超出设施承载力范围需增加相应公共设施的，不适用本条第一款第二项。
2.可计入复合项目奖励建筑面积的情形
①城市更新单元范围内，根据已批控制性详细规划，原规划控制的复合利用型公共设施由开发单位一并建设的，可对项目奖励与该公共设施建筑面积等额的开发面积。
②在原控制性详细规划基础上额外新增必要的复合利用型公共设施，由开发单位一并建设的，可对项目奖励公共设施建筑面积 2 倍的开发面积。额外新增的复合利用型公共设施具体内容根据更新单元实施方案或经审查的规划论证确定，应符合相应功能设计标准，并确保复合利用各功能互无干扰。
③城市更新单元内为连通城市公交场站、轨道站点或重要的城市公共空间，经批准设置 24 小时向公众开放的地下通道、架空连廊等，由开发单位承担建设责任及费用的，按其对应的垂直投影面积 1 倍，奖励至开发项目内。
④城市更新单元范围内，在符合历史文化及风貌保护要求的前提下，保留修缮优秀历史建筑，按该保留建筑的建筑面积以及保留构筑物的垂直投影面积的1.5 倍，奖励至开发项目内；保留利用其他在更新实施方案或规划论证中认定的具有重要保留意义的建（构）筑物，可按该保留建筑的建筑面积以及保留构筑物的垂直投影面积的 1.2 倍，奖励至开发项目内。开发项目建设主体应承担上述保留建（构）筑物的活化和综合整治责任及费用。
【武汉市有哪些优秀历史建筑？】截止到日前，武汉市政府总共公布了十四批优秀历史建筑目录，作者已经全部收集完整，可以分享给有需要的读者朋友。
3.允许建筑面积可在更新单元内转移或同一实施主体项目上跨单元联动核算
在不改变城市更新单元主导功能及规划地块混合用地性质，不影响公共服务设施、基础设施和公共绿地服务水平的前提下，对更新单元内开发建设规模进行总量平衡控制，建筑面积可在更新单元内转移，结合城市设计统筹安排。更新单元实施方案分不同实施主体、不同项目包的，应明确每个项目包对应的公共设施配套建设内容及要求。对于更新单元内转移和奖励的建筑面积无法在本单元内进行落实的，可与同一实施主体实施的其他平衡地块项目在土地供应前进行跨更新单元联动核算，并应满足各地块相应的承载力及规划管控要求。
（三）实施附属设施不计容积率。
城市更新项目满足安全、环保、无障碍标准等要求的，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入容积率。
（四）实施公益性贡献面积补足或免计容奖励。
城市更新项目在规划条件之外，多保留经有关部门认定具有重要保留意义的建（构）筑物的，或多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，城市更新项目建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。贡献的建筑面积可给予免计容奖励。
（五）鼓励配建多元化的服务设施。
构建多元活力的住宅小区配套服务体系，在满足规划条件及相关配置标准规定的前提下，以下几类服务设施可给予免计容积率奖励：按规定配建的养老用房、社区服务用房、物业管理用房、配电房、开闭所、消防控制室、小型或微型消防站、消防水泵房、垃圾房、非机动车停车设施；依托首层架空层、地下空间等设置的健身房、游泳池、公共会客室、住区食堂、住区图书馆等公共服务设施，以及嵌入快递收寄、老幼活动、文化艺术、会客交流等便民服务功能的公共景观（服务）大堂。后续，免计容的公共服务设施用于经营时，鼓励收益用于提升住宅小区品质和物业服务可持续性等事项，保障住宅小区公共利益，具体实施办法由自然资源和城乡建设会同房屋、市场监督管理等相关主管部门另行制定。
（六）鼓励丰富居住空间布局。
推广功能复合、灵活可变、全龄友好的居住空间，支持住宅设置平层高厅，住宅的起居室、餐厅可设置1 处通高空间，其通高高度不大于2 个自然层高，水平投影面积不超过单套套内建筑面积25%的，可按水平投影仅计算单层建筑面积。完善居住功能，合理设置生活阳台和景观阳台，其水平投影面积的1/2 不计入容积率。方便设备安装、调试、检修，按实际需求设置并符合相关设计要求的住宅空调室外机搁板、设备平台等，其建筑面积不计入容积率。
（七）优化建筑第五立面设计。
打造整洁有序、绿色美观的屋顶空间形式，在满足日照规定的前提下，用以遮蔽水箱间、楼梯间、机械房等突出屋面的附属设施的格栅、网架、镂空盖顶等，其立面及顶面透空率大于 50%的，不计入建筑高度。促进屋顶空间集约、高效、合理利用，鼓励住宅建筑屋顶（含退台）采用坡屋顶形式，通过错落、穿插、露台、平坡结合等方式，形成有序节奏变化，延续城市肌理；坡屋顶坡度不大于 35°、屋脊结构顶板距楼面净高不大于4米的部分不纳入容积率和建筑高度计算。
（八）构建宜居宜行通行环境。
鼓励设置开敞式风雨连廊，将小区出入口、楼栋出入口、单元出入口、小区内全民健身场所等公共空间相互连接，开敞式风雨连廊不计容积率，不计建筑密度。保障基本拥车需求，支持按照《武汉市城市建筑物配建停车位指标》，优化住宅项目停车配建泊位供给。兼顾车型适配与空间利用率，优化停车泊位尺寸。优化停车空间布局，支持新建住宅将内部停车库设置在半地下室或首层整体抬高层，其建筑面积不计入容积率，泊位计入停车位配建指标，以整体抬高面层以上建筑的基底面积计算建筑密度。
（九）鼓励绿色新材料与低碳技术应用。
新建住宅应当应用建筑绿色建材，落实“不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭；防电、防火、防灾、防盗、防摔、防撞；省心、省地、省钱；健康、实用、关怀”的“好房子”建造要点。鼓励使用高耐久性混凝土、高性能成品门窗等兼具安全性与耐久性、健康环保性、舒适性与功能性的高品质绿色建材产品，建筑外立面采用铝板、保温结构一体化、墙体自保温等高品质材料的，其饰面层建筑面积不计入容积率。全面推广装配式建筑和智能施工，鼓励应用保温结构一体化预制外墙等高效集成的部品部件，通过工厂预制和高效能施工装备手段，缩短施工周期，提升建筑产品建造精度。
二、武汉市工业项目的容积率奖励
1、实施老旧工业园区、老旧厂区更新改造，在符合国土空间详细规划、不改变土地用途的前提下，工业用地增加容积率和增建结建式地下空间的，不增收土地价款。
2、工业上楼可采取新供地、更新改造（含拆除重建）、提容改造（含增加建筑物）等方式建设。
3、对使用符合条件的存量工业项目用地建设保障性租赁住房的，配套建设行政办公及生活服务设施占地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，计容建筑面积占总计容建筑面积的比例上限由15%提到到30%，提高的部分主要用于建设宿舍型保障住房。
三、武汉市建设工程建筑面积计算规则的容积率奖励
1、按照国家规范要求整层设置、结构层高不大于该建筑标准层结构层高的设备层、结构转换层建筑面积，整层不计入计容建筑面积。非整层设置的，仅供设备层、结构转换层使用的楼（电）梯间、前室（合用前室）并入设备层、结构转换层建筑面积，不计入计容建筑面积；不符合的，楼（电）梯间、前室（合用前室）则计入计容建筑面积。
2、按照国家规范要求整层设置、结构层高不大于该建筑标准层结构层高的避难层建筑面积，整层不计入计容建筑面积；避难层兼作设备层的，其层高在该建筑标准层结构层高基础上增加不超过1.5米的，整层不计入计容建筑面积。非整层设置的，仅供避难层使用的楼（电）梯间、前室（合用前室）并入避难层建筑面积，不计入计容建筑面积；不符合的，楼（电）梯间、前室（合用前室）则计入计容建筑面积。
3、建筑物整层架空的层高不应小于4.2米，净高不应小于3.6米，并作为休闲、绿化景观使用。其中，建筑物首层作为架空层的，不计入计容建筑面积（楼（电）梯间、前室（合用前室）等空间除外）；二层以上作为架空层的，整层不计入计容建筑面积。
4、建筑物中局部架空的开敞面积不得少于该层建筑面积的50%，且作为休闲、绿化景观使用的，不计入计容建筑面积（楼（电）梯间、前室（合用前室）等空间除外）。
5、设置于地下室、半地下室的停车、设备用房、人防及设施用房建筑面积不计入计容建筑面积。
6、地下室、半地下室出入口坡道有顶盖的部位按照其围护结构或围护设施外表面所围空间的水平投影面积计算，计入地下室、半地下室建筑面积，不计入计容建筑面积。
7、服务于地下室、半地下室出地面的各类井道（包括采光井）按外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算，计入地下室、半地下室建筑面积，不计入计容建筑面积。不符合本项前述要求的，计入地上建筑面积。
8、单独设置的仅作为人行出入功能的楼（电）梯间，按外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算，计入地下室、半地下室建筑面积，不计入计容建筑面积。不符合本项前述要求的，计入地上建筑面积。
9、地面楼层连接项目内各栋建筑物或独立设置的开放式风雨连廊，按照其顶盖的水平投影面积计算，不计入计容建筑面积。
10、每套住宅可设置1处水平投影面积不超过4.0平方米的集中设备平台，其建筑面积不计入计容建筑面积。
11、非居住建筑用于放置模块式中央空调外机等的设备平台应集中设置，其水平总投影面积每层不大于10平方米/1000平方米建筑面积（指该层建筑面积，建筑面积小于1000平方米时按1000平方米计，大于1000平方米时按每200平方米为单位同比例增加设备平台面积），且设备平台最大总面积不得超过50平方米，同时没有另行设计分体式空调外机搁板或其他形式的中央空调的，其建筑面积不计入计容建筑面积。
12、居住类项目在满足建筑间距、退让和日照等技术规定，不突破规划设计条件限定的建筑高度基础上，按要求配建的配套服务设施符合以下规定之一的，可给予免计容奖励。
①按规定建设的养老用房、社区服务用房，物业管理用房、配电房、开闭所、消防控制室、小型（建筑面积不大于400平方米）或微型消防站、消防水泵房、垃圾房、非机动车停车设施，在不超过配建标准或设计标准10%的情况下，可给予免计容奖励；超出部分按规定计入计容建筑面积。
②依托首层架空层、地下空间等局部设置的健身房、游泳池、公共会客室、住区食堂、住区图书馆等配套服务设施。
③用地沿街设置的不超过2处且嵌入快递收寄、老幼活动、文化艺术、会客交流等便民服务功能的公共景观（服务）大堂，其总建筑面积不大于300平方米的部分，可给予免计容奖励；超出部分按规定计入计容建筑面积。
13、建筑场地整体抬高的建筑面积按以下规定计算：结合现状地形和城市景观，场地整体抬高高度（室外设计地坪至结构顶板的垂直距离）不超过4.5米（不含覆土层），作为停车（停车功能的面积应不小于抬高层水平投影面积的60%）、设备用房及设施用房使用的部分，其建筑面积不计入计容建筑面积；或局部功能符合上条规定的，按上条计算。教育类建筑局部作为公共活动空间的，其建筑面积不计入计容建筑面积。
14、建筑公共开放空间的建筑面积按以下规定计算：
①为满足消防或公众通行需要而专门设置的与市政（小区）道路连通且穿越建筑的通道，按照其顶盖的水平投影面积计算，不计入计容建筑面积。
②建筑物底层作为社会性公共通行无围护结构的檐廊、走廊、挑廊等，按照其顶盖的水平投影面积计算，不计入计容建筑面积。
③公共建筑底层开放的公共通道，其净宽在4.0米以上且梁底净高在4.0米以上的建筑物通道，按照其顶盖的水平投影面积计算，不计入计容建筑面积。
四、武汉市装配式建筑的容积率奖励
自然规划管理部门应按照规划条件要求、建设单位提供的规划设计方案楼层平面图建筑外墙预制部分的范围和水平投影面积，以单体建筑为计算单元，落实外墙预制部分水平投影面积（不超过装配式建筑单体±0以上建筑面积的3%）不计入成交地块的容积率核算政策，并在规划方案批准意见书和《建设工程规划许可证》中注明为“装配式建筑”。
五、武汉市绿色建筑的容积率奖励
对绿色建筑发展实行扶持政策：星级绿色建筑标准的社会投资项目，其建筑物外墙保温隔热层的建筑面积不计入建筑容积率核算，其中一星级绿色建筑不超过建筑总面积的0.5%，二星级绿色建筑不超过建筑总面积的1%，三星级绿色建筑不超过建筑总面积的1.5%；
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