城市更新"十五五"规划解读系列 · 产权归集案例①

保留建筑"保护易、确权难"，这是城市更新领域的全国性痛点。修缮花了3年，等产权证等了2年——咸安坊的时间对比，正是保留建筑确权困境的典型缩影。

现行不动产登记政策主要适用于工程验收合格的新建建筑，对存量保留建筑的首次登记缺乏明确指引。老建筑修缮好了，却办不了产权证，项目没法融资、没法招商、没法运营。

今天来看看武汉的探索

咸安坊：修缮完了，证办不下来

咸安坊是汉口英租界内的高档里分住宅区，始建于1915年，由若干华商业主集资、众多营造厂共同承建，历时近二十年于1933年完全建成。片区内共有10栋优秀历史建筑，总建筑面积约1.4万平方米。

华发置业通过土地公开市场摘牌取得建设用地使用权后，经多轮修缮完成改造——修缮团队对56万块老红砖进行了排盐、泛碱、平色等多步骤修复，遵循"最小干预"原则。2022年8月，咸安坊重新对外开放。

问题出在开放之后。这些老建筑在十多年前的房屋征收中，原权属早已注销，变得"身份不明"。国际品牌Vera Wang婚纱有意租下整栋建筑，但因为产权不明，租约迟迟签不下来。没有产权证，商家不能办营业执照，只能获取临时经营许可，入驻意愿大打折扣。

从2022年8月咸安坊重新开放，到2024年6月政策出台，项目方等了近2年。没有政策依据，连登记申请都无从提交。

四大堵点，逐一打通

历史建筑普遍面临四大难题，武汉的解法是逐项突破。2024年6月7日，武汉市自然资源和城乡建设局与武汉市住房和城市更新局联合印发《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》，四大堵点逐一打通：

确权之后：50栋老建筑的价值释放

政策出台后，效果立竿见影。咸安坊在2个工作日内完成不动产登记手续。2024年9月，华发公司在江岸区不动产登记窗口领到了咸安坊项目的不动产权证书。咸安坊正式开街运营，以"艺术商业博物馆"为定位，重点引入彰显历史空间价值的品牌成为"城市更新合伙人"，截至2025年11月入驻首店品牌约40家，重构"文、旅、商"融合发展的消费新场景，成为武汉文化旅游新地标。

四美塘文化公园13栋百年工业遗存建筑完成办证后，招商引资明显顺畅。建设方武昌城更公司业务助理李刚送走前来洽谈入驻的企业后表示，"老厂房办了不动产权证，招商引资一路顺畅"。

武汉不是一步到位的。从2021年出台城市更新项目试点工作意见，到2024年针对性解决保留建筑确权，再到2025年出台用地强度管理规定完善政策闭环，三层政策递进，每一层解决一个阶段的核心问题。

武汉路径的核心逻辑是专项突破：针对保留建筑确权这一具体痛点，制定专门政策，逐一打通堵点。它的优势在于精准——"一类问题一套方案"，项目实施主体拿到产权证后，后续融资、招商、运营都有了法律基础。

但专项突破解决了"有没有规则"的问题，"规则够不够用"是下一阶段的挑战。武汉的《若干意见》主要面向历史风貌街区中保留建筑的产权归集，对产权结构更复杂、涉及多宗地多主体的更新项目，覆盖力有限。

走通之后还有两个问题待解：一是跨区域复制，各地产权制度、登记流程差异显著，推广不是简单照搬，需要本地化的制度适配；二是与金融体系的衔接，产权证办下来了，但金融机构对保留建筑的估值标准、抵押条件尚不统一，产权确权到融资落地之间还有一段路要走。