早些年做业务，抵押单子永远是占比最高、最稳的品类。
但这两年楼市行情下行，不少小区房价缩水，评估价跟着往下走，很多老板办经营抵押都卡在额度上：要么房子评不上心理价位，要么自身负债偏高，原本指望抵押一笔盘活周转，结果银行放款保守，能批5成绝不碰6成，能放7成不会给到8成。抵押吧钱不够解决全部资金缺口，不抵押手头又没有别的优质资产，进退两难。
先说银行核定抵押额度底层逻辑：看房产变现难易度。万一后期逾期走法拍，房子越快脱手，银行越愿意拉高放款成数。
资产优先级排序：位于市中心核心地段，优质商品住宅＞公寓＞写字楼＞别墅＞临街商铺＞厂房，地段、房龄、小区流通性直接左右评估和成数。
1 先来看看银行是怎么给抵押物批额度的呢？核心逻辑只有一个，就是抵押物的脱手速度！
1、商品住宅：普遍7～9成70年住宅产权、刚需接盘人群多，交易税费低，房子变现最快。具体额度还要看地段、房龄、面积、学区配套；名下有真实实体生意，经营流水漂亮，还能争取往更高成数沟通。
2、公寓/写字楼：大多5～6成产权大多40/50年，没法落户、不带学区，日常商用水电物业费偏高，转手交易税费高、接手客户少，流通性远比不上住宅，银行批贷成数自然偏低。
3、别墅/联排：常规6～7成虽说多数也是70年产权，但总价门槛高、受众小众，法拍变现周期长。市面上大部分银行封顶6成，只有少数政策宽松的银行可做到7成。
4、临街商铺：基本5成上下受地段影响差距很大，底商旺铺优于商场内铺。商铺空置、业态倒闭风险偏高，租金不稳定，部分银行直接拒做商铺抵押，优质临街旺铺才能摸到5成。
5、工业厂房：上限4～成适用行业窄、接手买家少，受行业行情、政策影响大，处置变现难度最高，所以抵押成数是所有房产里最低一档。且这种抵押物必须要客户真实经营！
2那额度不够的话，有什么办法去获得更高的抵押成数呢？
1、筛选政策宽松、评估尺度高的银行
市面上多数银行风控保守，放款成数卡得很死。可以针对性对接审批灵活的银行，优质房源条件达标，个别产品最高可放到评估价10成。
前提是房产底子过硬：核心地段、优质学区、精装户型等加分项齐全，房屋本身保值性强，银行才愿意放宽尺度。
2、优化自身个人与企业资质
抵押分消费贷、经营贷两种，资质直接决定授信高低：
• 上班族：国企、机关、事业单位这类优质在编岗位，社保公积金齐全、收入高，杠杆能力强，银行愿意放宽授信；
• 企业法人：年营收千万级别、经营流水充足（流水≥现有负债1.5倍），专精特新、实体生产、科创类企业，在银行风控里自带加分，更容易批高成数。
3、抵押+银行信用贷组合放款
房产抵押额度不足时，同一家银行可配套一笔配套信用授信，常规单笔额度30万上下，用组合贷补齐资金缺口。目前只有工商的抵押产品7成抵押3成信用，
3一定纠正大家做抵押普遍踩的误区不少老板陷入误区：只有征信烂、网贷遍地走，办不了别的贷款，才被迫去做房产抵押。
恰恰相反，四大行等优质低息抵押产品，本身优先择优放款，看重征信、负债、还款能力。市面上那些“黑户可做、不看征信负债、不问查询”的低息抵押广告基本都是套路，年化低至2.35%的优质产品，银行必然优先挑选征信优良、收入稳定的客户，逾期黑户根本不符合准入。
想拿到高成数、低利率抵押，征信一定要提前维护，别等到小贷扎堆、查询爆了，再临时想着做抵押提额度。
额外：光谷、经开区科创/涉农企业拿政府贴息，贴息后实际年化能压到2%以内（政策性专项贷，有行业门槛）。
凡事换位思考，就能避开绝大多数贷款陷阱。想要拿到高评估、高成数的抵押，征信底子一定要维护好，别等征信堆满各类小贷、查询密密麻麻了，再来想着申请高额度抵押，基本很难操作。
另外提醒武汉各位老板：名下有经营抵押，是会计入个人征信负债的。
不少上班族之前为了拿更低利率、更高额度，特意注册营业执照办经营抵押；后续再想去申请银行信用贷时，银行核算负债直接超标，审批直接卡死，白白错失信用贷的资金空间。
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