武汉市城市更新条例解读(第三章)(5)

作者▎胡胜泉

图片来源▎Ai制作

武汉市城市更新条例解读（第三章）（5）

一、条文概要

本条是《武汉市城市更新条例》中关于全龄友好公共环境建设的条款。

本条不是规定某一类单独更新项目，而是对城市更新中的公共环境、公共服务设施和群众身边活动空间提出要求。其重点不在于新建大型公共设施，而是在既有城市空间更新中，将老年人、儿童、残疾人以及其他有无障碍需求人群的日常使用需求纳入改造内容。

从体系上看，本条承接第二条关于“完善市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施”“增强城市安全韧性”的规定，也与第三条“以人民为中心”“民生优先”和“留改拆建控并举”的原则相衔接。同时，本条与第二十六条老旧小区更新改造、第三十四条公共空间更新改造、第四十三条新增建筑规模、第五十条全生命周期管理等条款存在衔接关系。

二、条文拆解

本条首先规定“推进适老化宜居环境和儿童友好型环境建设”。适老化宜居环境和儿童友好型环境，分别从老年人生活便利、安全保障和儿童活动、出行、公共服务使用等角度，要求城市更新更具体地回应“一老一小”的空间需求。

“加快公共场所无障碍环境建设改造”，应当与无障碍环境建设的法律要求和工程建设标准相衔接。其重点不只是某一处设施的增设，而是公共场所及其相关通行、服务、标识等设施能够衔接顺畅、实际可用。

“因地制宜完善全民健身场地设施”，强调健身设施配置应结合既有空间条件和居民使用需求确定。城市更新可以通过老旧小区、公共空间、完整社区、公园绿地等载体补足群众身边健身设施短板，但不宜机械配置同一类型、同一规模的设施。

三、立法目的

本条的立法目的，在于将城市更新中的公共环境改善，从一般空间品质提升进一步落实到全龄友好、无障碍可达和健康生活支持。

城市更新直接发生在居民日常生活空间中。对于老年人、儿童、残疾人以及其他有无障碍需求的人群而言，公共空间是否安全、便利、连续、可达，直接影响其日常出行、活动参与和公共服务使用。对于一般居民而言，群众身边的健身场地设施，也关系健康生活方式和公共服务可及性。

因此，本条并不是简单增加几类设施，而是要求城市更新项目在改善空间品质时，同步考虑不同年龄、不同身体条件和不同生活需求人群的实际使用。

四、实务适用

本条在实务中首先要避免将适老化、儿童友好、无障碍和全民健身设施分割处理。片区策划方案、项目实施方案应在前端统筹公共空间、服务设施、通行系统和后续维护，而不是在工程后期零散补装设施。

其次，适老化宜居环境、儿童友好型环境应当结合公共空间、社区服务设施、出行环境、社区微空间和老旧小区改造等统筹推进。同时满足通行安全、看护便利和公共安全要求。

第三，公共场所无障碍环境建设改造应当强调实际可达和持续可用。城市更新项目实施方案中，应同步核查公共场所内部空间、周边道路、建筑出入口、公共交通站点、服务窗口等之间的衔接关系，避免出现设施单点存在但整体使用不便的问题。

第四，全民健身场地设施应当因地制宜配置。对空间条件不足的老旧小区和高密度社区，可以结合完整社区、一刻钟便民生活圈、口袋公园、学校体育设施开放、公共活动空间等统筹解决。

五、政策法规衔接

习近平总书记在中央城市工作会议上的讲话中强调：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，坚持把城市作为有机生命体系统谋划。”这一要求为理解本条提供了总的方向。适老化、适儿化、无障碍和全民健身设施建设，最终都应回到人民群众日常生活需求和城市有机更新之中。

国家城市更新政策层面，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》在“二、主要任务（三）开展完整社区建设”中提出：“完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等”，并要求“构建城市一刻钟便民生活圈。”还提出：“推进适老化、适儿化改造，加快公共场所无障碍环境建设改造。”同时提出：“因地制宜建设改造群众身边的全民健身场地设施。”上述内容与本条规定直接对应，也说明本条应放在完整社区、一刻钟便民生活圈和公共服务设施补短板中理解。

《国务院办公厅关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》（国办发〔2024〕1号）在“（二十）推进适老化改造”中提出：“推进公共空间、消费场所等无障碍建设”，并提出“开展居家适老化改造，鼓励老旧小区加装电梯”。这些规定为本条中适老化宜居环境建设提供了政策支撑。

《国家发展改革委等部门关于推进儿童友好城市建设的指导意见》（发改社会〔2021〕1380号）在“（五）城市规划建设体现儿童视角”中提出：“引入‘1米高度看城市’儿童视角”。该文件在“（十六）推进城市公共空间适儿化改造”中提出：“加强城市街区、社区、道路以及学校、医院、公园、公共图书馆、体育场所、绿地、公共交通等各类服务设施和场地适儿化改造。”在“（十九）开展儿童友好社区建设”中提出：“增加社区儿童‘微空间’，鼓励社区打造儿童‘游戏角落’。”这些规定与本条儿童友好型环境建设直接衔接。

《国家发展改革委、国务院妇儿工委办公室关于在全社会推进儿童友好建设的意见》（发改社会〔2026〕258号）在“二、公共政策制定充分考虑儿童视角”中提出：“各地编制实施国土空间规划和城市更新专项规划等相关规划时，应当引入‘1米高度’儿童视角。”该文件在“三、公共设施建设充分体现儿童友好理念”中提出：“以公共服务设施、公园绿地、出行环境等为重点，推进公共空间适儿化改造。”这说明儿童友好要求已经从单项设施建设，进一步进入规划编制、城市更新专项规划和公共空间改造过程。

《中华人民共和国无障碍环境建设法》第十二条规定：“新建、改建、扩建的居住建筑、居住区、公共建筑、公共场所、交通运输设施、城乡道路等，应当符合无障碍设施工程建设标准。”同条还规定：“无障碍设施应当与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用，并与周边的无障碍设施有效衔接、实现贯通。”第十八条规定，对既有的不符合无障碍设施工程建设标准的相关建筑、场所和设施，“县级以上人民政府应当根据实际情况，制定有针对性的无障碍设施改造计划并组织实施。”这些规定直接支撑本条“公共场所无障碍环境建设改造”的制度要求。

武汉本地政策层面，《武汉市无障碍建设和管理办法》第八条规定：“新建建设项目应当按照国家无障碍设施工程建设标准建设无障碍设施。”同条还规定：“无障碍设施应当与建设项目同时设计、同时施工、同时交付使用，并与建设项目周边已建成的无障碍设施相衔接。”该规定与本条公共场所无障碍环境建设改造具有直接衔接关系。

儿童友好本地政策方面，武汉市发布的《武汉市儿童友好社区建设指引》提出“建设专门化的儿童游憩空间、适儿化的街道慢行空间、多元化的公共服务空间等”，并建议“合理安排居住小区内部零散分布的小规模绿地、开敞空间，增设适合多年龄段儿童的社区活动场所”。这些内容可以作为本条儿童友好型环境建设在武汉本地的具体政策基础。

全民健身方面，《市人民政府关于印发武汉市全民健身实施计划（2022—2025年）的通知》（武政〔2022〕24号）提出，到2025年，“城乡居民‘12分钟体育健身圈’更加完善”。该计划在“二、重点任务（一）加快体育公共设施建设”中提出：“推进‘体育进公园’模式”，并要求“复合利用公园绿地新建健身步道、各类球场、健身器材、儿童运动场等体育设施300处以上”。这与本条“因地制宜完善全民健身场地设施”的要求相衔接。

六、武汉本地实践

武汉儿童友好空间建设已经形成较为具体的实践。远洋鲸奇儿童友好口袋公园位于江汉区常青街道，占地面积约1万平方米，被公开报道为武汉市首个儿童友好口袋公园，并入选《城市儿童友好空间建设可复制经验清单（第二批）》。该项目将铁路沿线闲置空间改造为儿童友好主题口袋公园，通过“一米高度”的植物科普牌、分龄活动设施、环形跑道和休憩空间，体现了儿童友好型环境与口袋公园更新结合的做法。

适老化方面，武昌区杨园街道四美塘社区、中华路街道户部巷社区入选2025—2026年全国示范性老年友好型社区创建名单。公开信息显示，四美塘社区构建“互联网医疗+专业看护+社区+家庭”融合的智慧居家养老模式；户部巷社区推进适老化改造与家庭养老床位建设，并构建“15分钟乐学圈”。  

七、制度逻辑

本条的制度逻辑，在于把适老化、适儿化、无障碍和全民健身设施纳入群众身边公共服务补短板。第三十二条的核心价值，是使城市更新从一般空间修补，进一步转向全龄友好、平等可达和健康生活支持。

一、条文概要

本条是《武汉市城市更新条例》中关于生态修复、海绵城市建设和绿色低碳改造的条款。

本条不是单纯的园林绿化条款，也不是单纯的建筑节能条款，而是把生态空间、水系统、既有建筑和气候适应能力放在同一条中理解。城市更新不能只处理建筑、道路和功能空间，也要同步处理生态系统、雨洪调蓄能力、建筑能耗和资源能源利用效率。

从体系上看，本条直接承接第二条第四项关于“修复完善湖泊、河流、湿地、公园、山体、绿道、生态廊道以及城市生态基础设施，提升沿江、环湖生态环境品质，推动城市绿色发展”的规定，也与第三条“绿色低碳”“统筹发展和安全”的原则相衔接。

二、条文拆解

本条所称城市生态系统修复，应当结合第二条关于城市更新内容的规定理解，主要包括对湖泊、河流、湿地、公园、山体、绿道、生态廊道以及城市生态基础设施的修复完善。对于武汉而言，这一内容还与沿江、环湖生态环境品质提升和滨江滨湖城市特征密切相关。

“推进海绵城市建设”，与本条后半句“增强城市蓄水、渗水和涵养水功能”直接对应。海绵城市建设的重点，在于通过“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，提升城市对雨水的吸纳、蓄滞、渗透、净化、利用和排放能力。它与排水防涝相关，但不等同于单纯扩建排水管网，更强调生态功能和工程措施的结合。

“开展既有建筑节能绿色改造”，是本条中的建筑更新内容。城市更新面对大量既有建筑，既有建筑能否通过围护结构、用能设备、运行管理和可再生能源利用等方式降低能耗，直接关系城市绿色低碳转型。

“提高资源、能源节约集约利用水平”，是本条对生态修复、海绵城市和既有建筑节能绿色改造的共同要求。土地、水、能源和既有建筑资源，都是城市更新中需要提高利用效率的对象；在项目实施中，应通过空间再利用、雨水利用、建筑节能、绿色建材、可再生能源利用和后续运营管理体现绿色低碳要求。

三、立法目的

本条的立法目的，在于把城市更新中的生态环境改善、雨洪韧性提升和建筑绿色低碳改造纳入同一制度框架。

城市更新发生在既有建成空间中，相关问题并不只表现为建筑老旧或者功能不足，也可能表现为雨水径流组织不合理、生态空间破碎、建筑运行能耗较高等复合问题。单独依靠绿化美化、管网扩容或者建筑修补，难以回应这些复合问题。本条通过城市生态系统修复、海绵城市建设和既有建筑节能绿色改造的组合规定，要求城市更新同时处理生态、水、能源和既有建筑性能问题。 

对于武汉而言，本条还具有鲜明的城市特征。武汉的城市更新内容在条例第二条中已经突出“沿江、环湖生态环境品质”，本地国土空间生态修复规划也提出稳固“两江交汇、北峰南泽”的总体生态格局。本条把“增强城市蓄水、渗水和涵养水功能”直接写入条文，说明城市更新不只是提高空间品质，也要服务于城市应对气候变化和提升安全韧性。

四、实务适用

本条在实务中首先要避免把生态修复简单处理为景观工程。生态系统修复应当结合城市体检、国土空间生态修复规划、片区策划和项目实施方案，识别需要修复的具体对象，再确定修复方式。涉及历史遗留污染、硬质岸线改造、山体破损、湖泊湿地保护等事项的，应当依法衔接生态环境、自然资源、水务、园林、建设等专项管理要求。

其次，海绵城市建设应当进入城市更新项目的前端方案。老旧小区、老旧街区、公共空间、道路、公园绿地、滨水空间和低效用地再开发等项目，均可能涉及雨水径流控制和海绵设施配置。

第三，既有建筑节能绿色改造应当与建筑安全、使用功能和后续运营结合。对于老旧公共建筑、学校、医院、办公建筑、老旧小区和老旧厂房等，不宜只从单一节能指标出发确定改造内容，涉及公共建筑能效提升、能源管理、可再生能源应用或者绿色金融支持的，应当同步明确改造主体、费用来源、节能收益分配和运维责任。

五、政策法规衔接

国家城市更新政策层面，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》在“二、主要任务（一）加强既有建筑改造利用”中提出：“持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造，加强建筑保温材料管理。”该文件在“二、主要任务（七）修复城市生态系统”中提出：“坚持治山、治水、治城一体推进，建设连续完整的城市生态基础设施体系。”并提出：“推进海绵城市建设，保护修复城市湿地，巩固城市黑臭水体治理成效，推进城市水土保持和生态清洁小流域建设。”这些规定与本条关于生态系统修复、海绵城市建设和既有建筑节能绿色改造的内容形成直接衔接。

《国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见》（国办发〔2015〕75号）在“一、总体要求（一）工作目标”中提出：“通过海绵城市建设，综合采取‘渗、滞、蓄、净、用、排’等措施，最大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用。”该文件在“一、总体要求（二）基本原则”中提出：“坚持生态为本、自然循环。”并要求“充分发挥山水林田湖等原始地形地貌对降雨的积存作用，充分发挥植被、土壤等自然下垫面对雨水的渗透作用，充分发挥湿地、水体等对水质的自然净化作用，努力实现城市水体的自然循环。”这些规定支撑本条“增强城市蓄水、渗水和涵养水功能”的制度含义。

《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于印发城乡建设领域碳达峰实施方案的通知》提出：“加强节能改造鉴定评估，编制改造专项规划，对具备改造价值和条件的居住建筑要应改尽改，改造部分节能水平应达到现行标准规定。”并提出：“持续推进公共建筑能效提升重点城市建设，到2030年地级以上重点城市全部完成改造任务，改造后实现整体能效提升20%以上。”这为本条“开展既有建筑节能绿色改造”提供了国家层面的政策依据。

武汉本地政策层面，《武汉市海绵城市建设管理办法》第三条规定：“海绵城市建设应当遵循生态为本、自然循环、规划引领、统筹推进、政府引导、社会参与的原则。”该办法将海绵城市建设纳入本市建设管理体系，与本条关于推进海绵城市建设的规定直接衔接。

《武汉市应对气候变化“十四五”规划》将“海绵城市建设”列为适应气候变化类指标，提出到2025年“达到海绵城市建设目标要求的城市建成区比例”为50%；同时将“新建建筑按绿色建筑标准进行规划建设的面积比例”列为低碳生活指标，目标为100%。这说明海绵城市建设、绿色建筑和应对气候变化能力，在武汉本地已经进入气候治理和城市建设指标体系。

《武汉市建筑节能与绿色建筑“十四五”发展规划》提出：“结合城市更新、城镇老旧小区改造工作，同步实施更换节能门窗，修缮保温墙体和屋面，增设外遮阳、更换节能器具等既有建筑绿色改造技术，探索将建筑节能改造纳入老旧小区改造范围，形成统筹推进的节能、宜居的综合改造模式。”该规划还提出，持续推动高等院校、医院、科研院所等重点公共建筑和公共机构开展绿色节能改造。这与本条既有建筑节能绿色改造的要求直接衔接。

《武汉市国土空间生态修复规划（2021—2035年）》提出稳固武汉市“两江交汇、北峰南泽”的总体生态格局，并提出河湖碧波安澜、山脊绿脉修复、绿色国土提升、湿地花城锦绣等行动。该规划为本条推进城市生态系统修复提供了武汉本地的空间背景和专项规划支撑。

六、武汉本地实践

青山区海绵城市建设适合作为本条的代表性实践。青山区通过居住小区海绵性改造、公共建筑海绵性改造、公共绿化改造、道路改造、排水渠泵站改造建设、城市水系生态修复以及监测评估平台建设等七类项目推进海绵城市建设，并同步启动17个老旧小区海绵化改造工程，总体改造范围约59.58公顷。青山江滩二期和戴家湖公园体现生态修复与海绵城市建设的结合。公开信息显示，青山江滩二期通过透水铺装、生态草溪、下沉绿地、跌级湿地、覆土绿化屋面等方式实现雨水资源化利用；戴家湖公园则由原粉煤渣填埋场蝶变为综合性生态公园。二者说明，城市生态系统修复可以与工业遗留地改造、滨江空间更新和海绵设施建设结合实施。

七、制度逻辑

本条的制度逻辑，在于把生态修复、雨洪调蓄和既有建筑绿色低碳改造纳入城市更新体系。

第三十三条的核心价值，是使城市更新不仅处理建筑和空间功能，也同步回应生态系统修复、水系统韧性、资源能源节约和气候适应能力提升。

一、条文概要

本条是《武汉市城市更新条例》中关于公共空间更新改造的条款。

本条的重点不是新增大规模建设用地，而是在既有城市空间中统筹利用开放空间、小微空间和碎片化空间，改善环境品质，补充公共服务功能。

从体系上看，本条承接第二条关于完善公共服务设施、公共安全设施以及修复完善公园、绿道、生态廊道、沿江环湖生态环境品质的规定，也与第三条“以人民为中心”“民生优先”“绿色低碳”原则相衔接。同时，本条与第三十二条适老化、儿童友好、无障碍和全民健身设施，第三十三条生态修复和海绵城市建设，第四十三条新增建筑规模和景观休息设施，以及第五十条全生命周期管理等条款存在衔接关系。

二、条文拆解

本条规定的公共空间更新改造，应当作为一个整体理解。绿地空间、滨水空间、慢行系统，共同关系公共空间的开放性、连续性和可达性；边角地、插花地、夹心地等零星用地，则为高密度建成区补充小微公共空间和便民服务功能提供现实载体。对这些空间的统筹开发利用，不宜理解为单纯的景观整治，也不宜理解为零散地块开发，而应当放在片区更新、完整社区建设和公共服务设施补短板中统筹考虑。

本条末句“改善环境品质，提升公共服务功能”，决定了公共空间更新的落脚点。环境品质改善当然包括绿化、铺装、景观、秩序和风貌提升，但正式文本最终强调“公共服务功能”，说明公共空间是否真正完成更新，关键还要看其是否转化为群众可进入、可停留、可通行、可使用的日常生活空间。

三、立法目的

本条的立法目的，在于将公共空间更新纳入城市更新实施体系，把分散、低效、闲置或者品质不足的城市空间转化为服务市民日常生活的公共资源。

在高密度建成区中，新增大规模公共空间往往受到土地条件限制，但居民对公园绿地、滨水开放空间、步行骑行环境、邻里活动场所和公共服务节点的需求仍然存在。边角地、插花地、夹心地等零星用地虽然单体规模有限，但如果能够结合片区更新、完整社区建设和慢行系统统筹利用，可以有效补齐群众身边公共空间短板。

对于武汉而言，本条还具有滨江滨湖城市特征。武汉城市更新不仅要改善建筑和街区，也要提升沿江、环湖、绿道、滨水岸线和小微公共空间的开放性、连续性和服务性。第三十四条的制度重点，是把这些空间从“城市余量”和“景观边角”转化为公共服务功能载体。

四、立法演进

草案三审稿种，本条末句表述为“改善环境品质，提升风貌特色”，正式文本则调整为“改善环境品质，提升公共服务功能”。这一调整不是否定公共空间的风貌塑造，而是进一步明确本条的落脚点：绿地空间、滨水空间、慢行系统和零星用地的统筹利用，最终应当服务于群众日常活动、通行、休憩和公共服务补短板，不能停留在景观风貌改善层面。

五、部分外地立法经验

《北京市城市更新条例》第三十七条规定：“实施公共空间更新改造的，应当统筹绿色空间、滨水空间、慢行系统、边角地、插花地、夹心地等，改善环境品质与风貌特色。实施居住类、产业类城市更新项目时，可以依法将边角地、插花地、夹心地同步纳入相关实施方案，同步组织实施。”

北京经验的参考意义在于，公共空间更新可以与居住类、产业类更新项目同步推进，零星用地也可以在依法合规前提下纳入更新实施方案统筹处理。与北京相比，武汉正式文本将目标从“风貌特色”调整为“公共服务功能”，更强调公共空间的日常使用价值和服务补短板功能。

六、实务适用

本条在实务中首先要把公共空间更新纳入片区策划和项目实施方案统筹考虑。绿地空间、滨水空间、慢行系统和零星用地如果只按单点改造，容易形成分散空间，难以真正提升公共服务功能。实务中应结合城市体检、片区策划和项目实施方案，统筹公共空间布局、通行联系、功能植入和后续管养。

其次，要准确把握零星用地利用边界。边角地、插花地、夹心地以及桥下空间等，可以通过微更新补充公共空间和便民服务功能，但仍应服从规划、土地、建设、安全、桥梁保护和周边居民使用需求。涉及混合开发、临时利用、规划许可豁免或者桥下空间利用的，应当回到自然资源、建设、城市管理等专项规则处理。

第三，公共空间更新应当同步考虑运营维护。小微公共空间、口袋公园、桥下空间和滨水开放空间建成后，都会涉及安全、秩序、保洁、设施维护和责任主体。如果只完成建设、不安排管理维护，公共空间容易再次低效化或者失管。

七、政策法规衔接

国家城市更新政策层面，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出：“坚持以人民为中心，全面践行人民城市理念，建设好房子、好小区、好社区、好城区。”该文件在“开展完整社区建设”中提出：“完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈。”这些规定与本条“提升公共服务功能”直接衔接，说明公共空间更新应服务于完整社区建设和群众身边公共服务设施补短板。

《住房和城乡建设部办公厅关于推动“口袋公园”建设的通知》（建办城函〔2022〕276号）明确：“‘口袋公园’是面向公众开放，规模较小，形状多样，具有一定游憩功能的公园绿化活动场地，面积一般在400至10000平方米之间，类型包括小游园、小微绿地等。”该通知还要求，选址上“要优先选择公园绿化活动场地服务半径覆盖不足的区域”，设计和建设上要“充分考虑周边群众需求，增加活动场地，落实适老化和适儿化等要求”，管理上“要建立长效机制，让群众用得‘舒心’”。该文件与本条中绿地空间、零星用地和公共服务功能提升具有直接关联。 

《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）提出：“在保证公共安全和公共利益、不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏历史风貌和景观环境、落实用地需求的前提下，可对改善社区公共服务（市政）设施（包括小区车辆停放场地及充电设施等）、提升社区公共空间服务功能（包括加装电梯、无障碍设施、小区绿化场地、健身步道等）等微更新项目，制定规划许可豁免清单。”该规定为公共空间微更新、社区公共服务功能补充和小区绿化场地、健身步道等更新提供了规划管理接口。

武汉本地政策层面，《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025—2027年）》（武办文〔2025〕34号）提出：“配套完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等，打造15分钟生活圈。”该方案还要求“推进公共空间适老化、适儿化改造，增加公园绿地、体育健身、休闲游憩等公共场所”。这些内容与本条关于公共空间更新和公共服务功能提升的要求相衔接。

《以城市更新带动环境综合整治提升工作方案（2025—2026年）》（武政办〔2025〕115号）提出，要“深入贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，认真落实中央城市工作会议精神，践行人民城市理念，坚持规划、建设、管理、运营统筹推进”，并明确统筹实施包括“小微空间改造”在内的七大专项行动。该方案在小微公共空间提升方面提出，通过环境综合整治和精细化利用，将城市更新与公共空间功能完善结合起来。

《关于支持城市更新项目建设用地混合开发利用的实施意见（试行）》（武自然资建发〔2026〕12号）提出“公益优先，坚守公共利益导向，充分保障各类公共及市政基础设施的功能实现、规模达标与运行安全”，并明确“绿地与开敞空间用地、地下空间以及城市道路、铁路、轨道高架的下方地面空间混合其他用途的，结合论证综合确定其混合比例。”该政策为第三十四条中绿地空间、桥下空间、零星用地和公共服务功能复合利用提供了本地规划土地工具。

《武汉市城市桥梁桥下空间利用管理办法（暂行）》规定：“本市行政区域范围内，城市桥梁桥下空间的利用管理适用本办法。”该办法还明确：“桥下空间利用应遵循‘安全第一、公益导向、统一规划、规范管理’的管理原则。”这一规则为桥下空间从闲置空间转化为公共休闲、运动健身、便民停车、市政管理等功能空间提供了本地管理依据。

八、武汉本地实践

桥下空间更新改造更能体现本条关于零星空间统筹利用和公共服务功能提升的要求。公开信息显示，2025年，武汉完成11座桥下空间更新改造，盘活闲置土地超8万平方米，涵盖公共休闲、运动健身、便民停车、环卫设施等多种功能类型。黄浦大街立交桥下改造为集潮玩文创、便民护学岗、智慧停车场、休闲咖啡座于一体的“护学岛”；杨泗港国博大道立交桥下1.7万平方米闲置荒地改造为专业轮滑体育公园；长江二桥武昌岸桥下“雾隐PARK”也被作为桥下空间盘活样本报道。

九、制度逻辑

本条的制度逻辑，在于把分散、闲置、低效或者品质不足的城市空间，转化为群众可进入、可停留、可通行、可使用的公共空间。

第三十四条的核心价值不在于增加景观节点，而在于通过绿地空间、滨水空间、慢行系统和零星用地的统筹利用，补齐群众身边公共空间和公共服务功能短板，使城市更新更直接转化为市民可感知、可使用、可共享的日常生活空间。

一、条文概要

本条是《武汉市城市更新条例》中关于保留建筑保护和处置要求的条款。

从条文表述看，条例没有简单以“历史建筑”概括，而是采用“具有重要历史价值、文化价值或者特定规划要求”的表述，为城市更新中尚未纳入传统保护体系、但具有保留必要性的建筑物预留了制度空间。

从体系上看，本条承接第二条关于“保护利用历史文化街区、优秀历史建筑、文物建筑等历史文化资源，塑造城市特色风貌”的规定，也与第十六条历史文化资源专项方案、第二十九条工业遗存保护利用、第三十六条活化利用、第四十四条容积率转移和第五十条全生命周期管理等条款形成衔接。

二、条文拆解

本条前半句的重点在于保留建筑的识别和保护依据。城市更新项目中，既可能存在已经纳入法定保护名录的文物建筑、优秀历史建筑，也可能存在虽未进入法定名录，但因历史风貌、工业遗存、街区肌理或者规划控制需要保留的建筑物。对这类建筑，不能简单按照普通存量建筑处理。

“按照法律、法规规定以及经批准的城市更新片区策划方案等进行保护”，说明保留建筑的保护并非完全由实施主体自行决定。涉及文物、优秀历史建筑的，应适用相应法律法规；其他需要保留的建筑，则应通过城市更新片区策划方案、规划条件或者专项方案予以明确。一旦进入经批准的片区策划方案，就会进一步影响后续实施方案、规划许可、土地供应和建设管理。

本条后半句要求在“项目建设用地使用权出让合同或者划拨决定书”中明确保留建筑的处置要求，其核心在于将保留建筑保护要求嵌入土地供应和项目管理环节。也就是说，保留建筑不仅停留在规划层面的“原则保留”，而是要进一步落实到项目实施、建设管理和后续运营中。

三、立法目的

本条的立法目的，在于防止城市更新过程中具有历史文化价值或者规划保留价值的建筑被简单拆除、迁移或者闲置，同时建立保留建筑保护与项目实施之间的制度衔接。

城市更新面对的是既有城市空间。老旧街区、工业遗存、传统商业街区以及历史风貌区中的部分建筑，虽然未必全部属于严格意义上的文物或者历史建筑，但仍可能承载城市记忆、产业发展脉络或者街区风貌特征。如果只以开发强度和经济效益判断建筑去留，容易造成历史文化资源不可逆损失。

本条通过“依法保护”“纳入片区策划方案”和“进入土地供应文件”三个层次，将保留建筑从价值识别、方案保护延伸至项目实施和土地管理环节，目的在于形成可落实、可约束、可追溯的保护机制。

四、实务适用

本条在实务中首先要处理好保留建筑识别问题。城市更新项目启动前，应结合历史文化资源调查、规划条件、街区风貌要求以及项目策划内容，对拟保留建筑范围进行明确。对于是否具有保留必要性存在争议的，可以通过专家论证、方案审查等方式予以确定。

其次，保留建筑保护要求应与项目实施同步衔接。建筑修缮、结构改造、功能调整以及后续使用，应当符合相关保护要求和经批准的片区策划方案，不能因招商运营或者开发建设需要随意改变保留建筑核心特征。

第三，保留建筑在实践中往往还涉及产权归集、不动产登记、后续运营和消防审验等问题。如果只强调“保留下来”，但缺乏后续确权、登记和运营衔接，保留建筑可能长期处于闲置或者难以利用状态。因此，本条在实施中还需要与本市保留建筑登记、活化利用和消防管理等制度协同适用。

五、政策法规衔接

国家政策层面，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》提出：“始终把保护放在第一位”“做到空间全覆盖、要素全囊括，既要保护单体建筑，也要保护街巷街区、城镇格局，还要保护好历史地段、自然景观、人文环境和非物质文化遗产。”该文件还提出：“坚持合理利用、传承发展。”上述要求与本条关于保留建筑依法保护、纳入城市更新实施体系的要求直接对应。

《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）提出：“不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、长期闲置。”该文件还要求：“梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单，未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。”这一规定与本条关于保留建筑识别和保护要求的制度安排具有直接衔接关系。  

武汉本地法规层面，《武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例》规定：“对优秀历史建筑应当实施原址保护。任何单位或者个人不得擅自拆除、迁移优秀历史建筑。”该条例同时对修缮、迁移和拆除程序作出严格限制，为本条中涉及优秀历史建筑的城市更新项目提供了保护底线。

《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》（武自然资发〔2024〕6号）明确，其目的在于“有序推动武汉市城市更新中保留建筑的产权归集，规范保留建筑不动产登记行为，促进保留建筑功能活化及历史风貌街区改造升级”。该文件规定，本意见适用于“优秀历史建筑和其他经批准的规划中确定需要保留的建筑”，并对产权归集、土地供应、不动产登记等内容进行了衔接。

《市城建局 市文旅局 市房管局关于规范历史文化风貌街区、优秀历史建筑改造修缮工程、不可移动文物（建筑）消防工程消防审验工作的通知》提出：“历史文化风貌街区、优秀历史建筑改造修缮工程、不可移动文物（建筑）消防工程应遵循‘尊重历史、保护为主、合理利用、加强管理’的原则。”该规定说明，保留建筑后续修缮和活化利用，还需要同时处理历史保护与消防安全之间的关系。

六、武汉本地实践

咸安坊项目可以作为本条的重要本地实践，公开信息显示，咸安坊项目修缮完成后，曾因缺少相应政策依据而无法办理不动产权证；《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》出台后，相关部门完成产权登记办理。该案例说明，保留建筑不仅存在“保不保”的问题，也涉及后续确权、登记和运营衔接。

四美塘文化公园则体现了工业遗存类保留建筑的产权和活化利用问题。公开报道显示，四美塘部分保留建筑办理不动产权证后，进一步带动了招商运营和后续利用。这类实践说明，保留建筑保护并不意味着长期封闭保存，而是需要在保护基础上实现后续利用和持续运营。

七、制度逻辑

本条的制度逻辑，在于将城市更新中的保留建筑保护，从一般性的价值倡导转化为具体的项目管理和土地管理要求。

第三十五条的核心价值，在于通过片区策划、土地供应和后续实施之间的衔接机制，避免保留建筑在城市更新中被随意拆除、长期闲置或者保护责任难以落实，并为后续修缮、确权和活化利用预留制度接口。

一、条文概要

本条是《武汉市城市更新条例》中关于优秀历史建筑、文物建筑活化利用的条款。

本条不是一般性历史文化保护条款，而是专门处理优秀历史建筑、文物建筑在保护前提下如何活化利用的问题。与第三十五条关于保留建筑保护和处置要求相比，本条更侧重使用、运营和周边功能配置；两条共同服务于城市更新中历史文化资源的保护利用。

从体系上看，本条承接第二条关于“保护利用历史文化街区、优秀历史建筑、文物建筑等历史文化资源，塑造城市特色风貌”的规定，也与第十六条历史文化资源保护利用专项方案、第三十五条保留建筑保护和处置要求、第三十九条消防设计、第四十一条既有建筑改造用地手续、第四十四条容积率转移和建筑面积补足、第五十条全生命周期管理等条款存在衔接关系。

二、条文拆解

本条第一款针对优秀历史建筑。条例允许优秀历史建筑在保持原有外观风貌、典型构件的基础上，依法通过改建、添加设施等方式适应生产生活需要，说明优秀历史建筑保护不是完全静态封存，但其适应性改造必须受到外观风貌、典型构件、法定程序、规划和城市更新功能定位的约束。公有优秀历史建筑可以通过特许经营等方式合理利用，重点在于为公有优秀历史建筑引入专业运营、市场资源和公共服务功能提供制度接口。这里的“特许经营等方式”不宜当然等同于基础设施和公用事业领域的 PPP 新机制，也不意味着公有优秀历史建筑可以作为普通经营性资产自由处置；其具体适用仍应结合建筑权属、公共属性、运营内容、国有资产管理和保护要求判断。

第二款针对文物建筑。文物建筑活化利用的前提是“确保文物安全”，社会力量依法参与保护利用，也必须在文物安全、法定审批和监管要求之内进行。与优秀历史建筑相比，文物建筑的保护强度更高，不能把优秀历史建筑的适应性改造规则直接套用于文物建筑。

第三款规定周边公共基础设施和产业布局。正式文本没有列举具体业态，而是将判断标准落在“符合历史风貌保护要求的产业”上。因此，本条并不形成文化展示、特色商业、休闲体验等具体业态清单；周边产业布局是否适当，关键在于是否符合历史风貌保护要求、规划要求和城市更新功能定位。

第四款是专项保护规则的衔接条款。城市更新项目涉及历史文化名镇、名村以及古树名木的，不能仅依本条例处理，还应当回到历史文化名镇名村保护、传统村落保护、古树名木保护等相关法律法规判断。

三、立法目的

本条的立法目的，在于解决城市更新中历史文化资源“保护之后如何合理使用、如何持续运营、如何融入现代生活”的问题。优秀历史建筑、文物建筑如果只是被保留下来，但长期闲置、脱管失修或者无法进入正常使用状态，保护效果难以持续；相反，如果片面追求经营收益、功能置换和商业消费，又可能损害历史风貌、典型构件和文物安全。本条的制度取向，是在保护底线和合理利用之间建立规则边界。

因此，本条并不是鼓励对历史建筑进行商业化开发，而是强调依法利用、适度活化和持续维护。优秀历史建筑可以在保持外观风貌和典型构件基础上适应生产生活需要；文物建筑必须以文物安全为前提；公有优秀历史建筑和周边空间的利用，也应服从规划、城市更新功能定位和历史风貌保护要求。

四、立法演进

从立法过程看，草案三审稿中，本条第三款曾写有“文化展示、特色商业、休闲体验”等具体活动类型；正式文本删除了这些列举，改为“布局符合历史风貌保护要求的产业”。

正式文本删除具体业态，不是排除文化展示、特色商业、休闲体验等利用方式，而是避免将这些业态固化为法定清单。第三十六条最终强调的是产业布局应当符合历史风貌保护要求，而不是预设某几种固定业态。具体项目能否导入某一功能，应结合保护要求、建筑承载能力、规划条件、消防安全和城市更新功能定位判断。

五、部分外地立法经验

《广州市历史文化名城保护条例》第四十五条规定：“国有保护对象行政管理部门应当会同国有资产监督管理、文化广电旅游部门根据保护对象的特点进行合理利用。”该条例第四十七条还规定：“市、区人民政府应当支持第三方运营主体，通过产权转让、置换、委托管理、退租等腾退方式，收购保护范围内的建筑物、构筑物，改造为公共服务配套设施、创新创业空间，以及绿地、广场、口袋公园等公共开放空间，恢复保护范围内的历史风貌和传统格局，改善人居环境。” 第四十八条规定：“在符合其历史文化价值、传统格局和历史风貌的前提下，制定产业引导政策。”第四十九条规定：“市、区人民政府应当依据保护规划优先安排并组织有关部门建设和完善保护对象周边的道路、供水、排水、供电、供气、环卫、消防等基础设施”。

广州经验的启示在于，历史建筑和文物建筑活化利用不能只靠单体建筑招商运营，还需要国有资产管理、保护规划、基础设施配套、产业引导和第三方运营机制共同支撑。武汉第三十六条虽然没有展开这些具体程序，但为优秀历史建筑利用、社会力量参与和周边产业配置预留了制度空间。

六、实务适用

本条在实务中首先要区分优秀历史建筑与文物建筑的利用边界。优秀历史建筑可以依法通过改建、添加设施等方式适应生产生活需要，但应保持原有外观风貌和典型构件；文物建筑则必须以文物安全为首要前提。

其次，公有优秀历史建筑通过特许经营等方式合理利用，应当明确保护责任和运营边界。项目实施中应当明确修缮维护、开放使用、运营期限、收益安排、退出机制以及国有资产监管要求。 

第三，周边公共基础设施和产业布局应当服务于保护利用，而不是反向挤压历史风貌空间。优秀历史建筑、文物建筑周边配置必要基础设施，有利于解决消防、通行、游客服务、市政配套等问题；产业导入则应当服从历史风貌保护要求和片区功能定位。

第四，涉及历史文化名镇、名村以及古树名木的项目，应当回到专门法律法规处理。本条最后一款的意义在于提示：城市更新不能替代历史文化名镇名村保护、传统村落保护和古树名木保护的专项规则，相关保护对象的更新利用应按照各自保护程序和技术要求推进。

七、政策法规衔接

国家政策层面，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》提出：“坚持合理利用、传承发展。”该文件进一步提出：“将保护传承工作融入经济社会发展、生态文明建设和现代生活，将历史文化与城乡发展相融合，发挥历史文化遗产的社会教育作用和使用价值。”这一要求与本条关于优秀历史建筑、文物建筑活化利用的制度方向相衔接。

《国家文物局关于印发〈文物建筑开放导则〉的通知》（ 文物保发〔2019〕24号）规定：“文物建筑开放应有利于阐释文物价值、发挥文物社会功能、保持文物安全、提升文物管理水平，在不影响文物建筑安全的前提下，依托文物建筑进行参观游览、科研展陈、社区服务、经营服务等活动。”该导则还规定，文物建筑开放应遵循“正面导向、注重公益、促进保护、服务公众”的原则。这与本条“文物建筑的活化利用，应当确保文物安全”的要求直接衔接。 

《关于鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用的意见》提出：“鼓励和支持社会力量参与文物建筑本体保护修缮、历史风貌维护、旅游文创开发、文化传承发展等保护利用全过程”，并要求推动文物建筑“有人管、在利用、出效益”。该意见还明确，社会力量可以通过社会公益基金、全额出资、与政府合作等方式参与文物建筑保护利用，并应按照《文物建筑开放导则》要求开展相关活动。这一政策是本条“鼓励和支持社会力量依法参与文物建筑保护利用”的直接政策依据。

武汉本地法规层面，《武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例》第二条规定：“优秀历史建筑被依法确定为不可移动文物的，其保护管理按照文物保护法律、法规的有关规定执行。”第三条规定：“历史文化风貌街区和优秀历史建筑的保护，应当遵循统一规划、整体保护、合理利用、利用促进保护的原则。”这为区分优秀历史建筑和文物建筑的保护利用边界提供了本地法规依据。

《市城建局 市文旅局 市房管局关于规范历史文化风貌街区、优秀历史建筑改造修缮工程、不可移动文物（建筑）消防工程消防审验工作的通知》（武城建〔2023〕14号）明确，该通知适用于“历史文化风貌街区、优秀历史建筑的改造修缮工程，不可移动文物（建筑）的消防工程等改造提升、活化利用项目的消防审验工作”；并规定相关工程应遵循“尊重历史、保护为主、合理利用、加强管理”的原则。该政策为本条中活化利用与消防安全之间的衔接提供了本地操作依据。

《住房城乡建设部办公厅关于印发城市更新典型案例（第一批）的通知》（ 建办科函〔2024〕31号）将“城市历史文化保护传承案例”列为独立类别，案例包括福州三坊七巷、苏州平江路、景德镇陶阳里、北京模式口、南京老城南小西湖等历史文化街区和历史城区保护更新项目。

八、武汉本地实践

巴公房子可以作为本条关于优秀历史建筑、文物建筑活化利用的重要本地实践。公开信息显示，巴公房子由俄国茶商巴诺夫兄弟建成于1910年，是武汉最早的高端公寓楼，也是中俄万里茶道的重要遗存、武汉城市建设历史的重要见证；2019年被国家文物局列入《中国世界文化遗产预备名单》，2021年被列为湖北省文物保护单位。作为汉口历史风貌区改造的重点项目，巴公房子从保护修缮到活化利用，最终焕新为武汉风貌巴公邸酒店。

汉口中华全国总工会旧址纪念馆更适合作为文物建筑公益性开放利用的实践观察对象。公开信息显示，该旧址纪念馆历经3年多修缮后再度对公众开放，并被授予“全国职工爱国主义教育基地”牌匾。该案例说明，文物建筑活化利用并不必然表现为商业运营，也可以通过纪念馆、教育基地等方式发挥公共文化服务和社会教育功能。

平和打包厂旧址可以作为工业遗存活化利用的补充观察对象。公开资料显示，平和打包厂老建筑修缮工程启动后，修复团队采取“看病问诊、修旧如旧、延年益寿”的修复原则，保留原钢梁、钢架、货物滑道、水管阀门、墙上标语等历史痕迹，修缮后作为汉口文创谷组成部分迎接文化创意产业入驻。

九、制度逻辑

本条的制度逻辑，在于把历史文化资源从“保留下来”进一步推进到“依法、适度、可持续地使用起来”。

第三十六条的核心价值在于：以保护为前提、以安全为底线、以合理利用为路径，使优秀历史建筑和文物建筑在城市更新中延续历史价值、公共价值和现实使用价值。

一、条文概要

本条是《武汉市城市更新条例》中关于城市更新项目运营管理的条款。

本条不是单纯的项目竣工后管理条款，而是要求城市更新项目在实施方案阶段就对后续运营管理作出安排。

从体系上看，本条与第十九条关于项目实施方案应当载明“运营模式”、涉及产业运营的应当编制产业运营方案，以及第二十条关于实施主体按照有关规定和合同约定移交、运营、管理更新后的建（构）筑物或者设施等规定相衔接。本条的功能在于，把运营管理纳入项目实施方案和项目全过程管理之中。

二、条文拆解

本条规定“按照城市更新项目实施方案确定运营管理模式”，说明运营管理不是项目建成以后临时决定的事项。项目实施方案已经确定的运营模式，应当成为后续移交、使用、管理、招商、维护和监管的依据。对于涉及公共服务设施、公共空间、产业载体或者经营性资产的项目，如果运营安排不进入实施方案，后续容易出现责任不清、功能偏离或者建成后低效使用的问题。“建立长效管理机制”，则重点在于解决更新成果能否持续的问题。城市更新不同于一般建设工程，许多项目建成后的设施维护、物业管理、资产经营、公共服务供给、产业导入和安全管理，都会影响项目实际效果。长效管理机制不应停留在原则性表述，而应当落实到运营主体、管理责任、资金来源、维护标准、监管要求和退出安排等具体事项。

“运营前置”和“全流程一体化推进”，强调项目策划、规划设计、投资建设和后续运营之间应当衔接。运营前置不是简单提前招商，也不是把所有项目都商业化，而是在前期就判断项目建成后由谁运营、如何运营、费用从哪里来、公共设施由谁接收维护、产业功能如何持续。全流程一体化推进也不意味着所有环节必须由同一主体承担，而是要求各阶段目标一致、责任衔接、管理闭合。

三、立法目的

本条的立法目的，在于防止城市更新项目重建设、轻运营，重工程完成、轻长期管理。

城市更新面对的是存量空间。存量空间更新能否持续发挥作用，不只取决于工程建设是否完成，也取决于建成后能否稳定使用、有效运营和持续维护。老旧街区、老旧厂区、公共空间、历史建筑、商业设施和公共服务设施等更新项目，都可能面临建设完成后运营能力不足、维护责任不清、资金来源不稳定等问题。

运营在城市更新中的意义，不只是项目后期管理事务。对经营性、产业类和资产类项目，运营能力往往直接影响现金流形成、资产价值提升和长期资金平衡；对公益性、准公益性项目，运营同样重要，但其资金平衡通常还需要财政投入、专项资金、政策性金融、片区资源统筹或者公共服务购买等方式共同支撑。因此，运营前置的价值不是要求所有城市更新项目都依靠经营收入自我平衡，而是要求在前端把使用功能、运营责任、资金来源和长期维护机制一并纳入项目设计。

四、实务适用

本条在实务中首先要求运营管理内容进入项目实施方案。项目实施方案不宜只写建设内容、建设时序和资金来源，还应明确运营主体、运营方式、移交安排、维护责任、公共服务要求和风险处置机制。涉及产业运营的，应当按照第十九条要求编制产业运营方案，不能以概念定位或者招商意向替代可执行的运营安排。

其次，运营前置应当与资金责任边界同步明确。运营前置不等于垫资建设，也不能以运营前置名义将建设资金责任转嫁给施工单位或者运营主体。因此，城市更新项目在前端明确运营模式、收益来源和管理机制的同时，也应同步明确资金来源、付款安排、融资责任和风险边界，避免将运营策划异化为变相垫资或者隐性债务安排。

第三，运营前置应当服务于项目可持续。公共服务设施、市政基础设施、公共空间、历史建筑、产业园区、老旧厂区和商业街区的运营逻辑并不相同，不能套用同一种运营模型。公益性项目要重点解决接收、管养和服务供给问题；经营性项目要重点处理资产运营、收益平衡和退出机制；产业类项目则要重点关注产业导入、企业服务和持续运营能力。

第四，全流程一体化推进应当明确责任边界。具备规划设计、改造施工、物业管理、后期运营等能力的市场主体参与城市更新，有利于提高项目连续性，但不能替代行政审批、质量安全监管、公共利益保障和国有资产监管。实务中应通过实施方案、合同文件、土地供应文件和监管规则明确各方权责，防止“一体化推进”被理解为责任混同或者监管弱化。

五、政策法规衔接

国家政策层面，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出：“坚持系统观念，尊重城市发展规律，树立全周期管理意识，不断增强城市的系统性、整体性、协调性。”该文件还提出：“建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式”，并要求“建立健全适应城市更新的建设、运营、治理体制机制。”这些要求与本条关于运营管理模式、长效管理机制和全流程一体化推进的规定相衔接。

湖北省层面，《湖北省城市更新工作指引》提出，各地可参照“开展城市体检—编制城市更新规划—编制城市更新项目实施方案—城市更新项目施工、验收—城市更新实施评估”的流程，“建立城市更新全周期管理机制”；同时提出，可以择优选择具备“项目策划、规划设计、建设运营一体化推进能力”的社会资本作为实施主体。该指引与本条“运营前置”和“全流程一体化推进”的制度方向一致。

武汉本地政策层面，《武汉市推进高质量城市更新行动改革清单》（武改办发〔2025〕2号）在“进一步完善项目运营机制”中提出，针对城市更新项目中“重建设、轻运营”的问题，“探索‘XOD’复合型开发模式，深化设计、投资、建设、运营一体化合作”，并提出“通过运营前置开展策划”。同一文件还提出：“创新公共服务经营权有偿转让机制，适当优化放宽国有资产对外租赁年限限制，让引入的社会资本能够合理合规完成长周期运营服务，实现资产增值。”该政策是理解本条运营前置和长效管理机制的重要本地依据。

《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025—2027年）》（武办文〔2025〕34号）提出，建立“体检发现问题—更新解决问题—评估实施效果—推动巩固提升”闭环工作机制。这一闭环要求与本条长效管理机制相衔接，说明城市更新项目不能以建设完成作为终点，还应关注更新后的运行效果和持续维护。

《关于印发支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》（武住更发〔2026〕4号）提出：“推行公共服务设施开展委托运营、特许经营，吸引专业运营商参与建设和运营。”该规定为公共服务设施类城市更新项目的运营管理提供了具体政策工具。

《金融支持“五改四好”城市更新行动若干措施（试行）》（武金委办发〔2025〕17号）提出，对于片区开发项目，鼓励金融机构开发覆盖“项目前期、建设期和运营期”的组合贷款产品；对于建成已运营项目，支持项目实施主体发行不动产投资信托基金、资产证券化等产品；同时要求各区加强城市更新项目全生命周期资金平衡与风险管理，各项目实施主体强化资产运营、资金流管理与债务风险管控。上述规定说明，运营管理已经直接影响融资安排、资产运营和债务风险防控。 

六、制度逻辑

本条的制度逻辑，在于把城市更新项目从一次性建设推进到持续运营管理。运营管理模式解决项目建成后由谁运营、如何运营的问题；长效管理机制解决更新成果能否持续维护的问题；运营前置和全流程一体化推进，则要求在策划、设计、建设和运营之间形成衔接。

第三十七条的核心价值，是防止城市更新项目建成即结束，使更新后的空间、设施和产业功能在合法合规、风险可控的前提下持续发挥作用。

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