极目新闻记者 陆缘 王峻 林楚晗 常怡
青山街21号街坊的C级危房经原拆原建后，拔地而起一幢32层新楼，推窗可见长江；万松园路251号原本是D级危房，正在如火如荼施工，年底交付给老住户；江岸解放大道旁的寸土寸金地段，45户居民即将告别“团结户”，实现独门独户梦。
三个院落，三段重生，老街坊一个也不能少。武汉老房子原地焕新的背后，有哪些经验做法？极目新闻记者进行了深入探访。
凝心聚力：
成立居民联合社，居民全程参与决策
改造最难的不是建房，是调和百家心意。
江岸解放大道1427号，45户居民挤在“团结户”里，78岁的蒋开炳洗澡得跟邻居“错峰”排队，屋顶总漏水，外面下大雨屋里下小雨。“住了一辈子，不想搬家，就想原地住得舒服一点。”这是所有人的心声。
可真要动工，矛盾立刻浮出水面——临街商户担心层高缩水影响生意，居民顾虑采光变差，还有家庭产权继承纠纷扯不清。
街道和社区没有“一刀切”，而是把方案交到居民手里。社区成立居民联合社，项目设立临时党支部，老党员带头入户宣讲。专班百余次上门沟通，为商户优化层高至4.8米以保障收益，为异地居民远程协调产权问题。前后打磨40余版改造方案，一条条吸纳民意、一点点化解分歧。项目负责人介绍，从楼栋朝向、总层高到装修标准、户型布局，方案前前后后累计采纳居民合理化建议30多条。针对低层住户普遍担心的采光问题，根据居民意见反复调整优化楼栋间距，确保每户都能达到充足日照，做到“家家都是阳光房”。
更曲折的故事发生在江汉万松园路251号。2022年，这栋老房子被鉴定为D级危房后，全体居民需要搬离。
搬离后的居民最关心房子怎么重建。在政策引导下，改造项目经历了加固、合作化改造、“三原重建”三个阶段。社区通过三类会议搭建共同协商平台，统一改造意见，明确改造方案。
居民投票表决。方辉供图
街道与社区组织召开居民大会，决议成立“万松园路危旧房合作改造联合社”，联合社七位成员全程参与协调会与审批会。先后召开20余次社员大会，凝聚居民共识。针对老城区间距不足、容积率过高等问题，组织召开60余场专题座谈会，实行“一事一议”。房屋设计稿历经30余次修改，在符合现行规范前提下最大程度满足居民个性化需求。
青山21街坊的134户居民则走得更快。2023年底，居民自己成立了联合社，所有关键事项由社员集体商议、全员表决。社区工作人员反复上门沟通，打消了大家怕涨价、怕延期、怕质量差的顾虑，最终实现全员签约。
资金筹措：
居民出一点、政府补一点、企业让一点
人心统一了，改造方案有了，钱从哪里来，成了摆在每个危旧房改造项目最先被关注的问题。武汉三个先行试点小区给出的实践答案是：居民出一点、政府补一点、企业让一点。
江岸区解放大道1427号危房改造过程中，搭建了“居民出资、政府支持、社会资本投入并长期运营”的多元筹资闭环模式：居民承担的主要是建安成本，每户出资约1000元/平方米。其余改造费用由社会资本方补齐，不指望短期回本，而是以20年为周期，通过新增的保障性租赁住房和养老服务用房等公益空间的持续运营慢慢回收。
这就是“增容不增户”，即不增加户数冲击市场，新增空间用于产生长期收益的运营。“居民未增加负担、企业未增加风险、政府未增加债务，反而三方都增加了有效资产。”江岸区有关负责人介绍道。
青山21街坊创新探索出“居民出一点、政府补一点、企业让一点”的三方共担筹资机制。居民仅承担房屋扩面新增部分房款，原有面积对等安置；政府通过土地出让金、税费规费补贴、CD级危房保障性安居工程补助等方式予以支持；企业作为建设主体适度让利。
据介绍，该项目新建240套住宅，134套用于原居民原地安置，剩余房源市场化销售，销售收入作为项目核心平衡资金，依托地块适度扩容实现资金自平衡，不新增政府债务。
万松园路251号同样利用三方共担筹资模式思路。联合社、街道、区住更局签署三方资金监管协议，专款专用，及时向居民公示。104户居民自己出钱、自己做主，在老地方建起新家。“每家交多少钱，获得多少面积，都是居民签字按手印同意的。”联合社理事长方辉说道。
谁建谁管：
居民监督，专业代建
房子谁来建，居民说了算。房子怎么建，专业的人说了算。
青山21街坊的居民联合社代表全体居民，最终选定武汉市青山区安欣置业有限公司作为项目代建方。从意愿摸排、方案敲定到施工建设、质量验收，每一步都公开公示，全程接受监督。
万松园路251号由武汉鸣辰建设集团有限公司江汉建设分公司承建。“他们确实蛮专业，建设也挺快。”住户桂翔经常关注建设进程。
项目负责人刘培忠介绍，前不久，为应对台风巴威的影响，项目部增加施工成本，梁板模板及支撑体系由原计划2套现增加至3套，同时加大劳动力的投入，确保主体如期或提前封顶。施工严格落实绿色要求，制定专项降尘降噪方案，最大限度减少施工对万松园路小学、居民及商圈的影响。
江岸区解放大道1427号则引入了省联投城市更新集团这样的社会资本方，投建一体、降本增效。项目还同步配套了养老服务用房和保障性租赁住房。
该项目的破冰，已经有了示范效应。目前，江岸区已经将目光投向了更广阔的城市版图。全区各街道共上报自主更新、原拆原建项目调查摸底底数76个，多个迁出线等项目已启动前期方案策划，居民宣传工作已同步展开。
7月15日，武汉发布危旧住房自主更新原拆原建试点新政，C级、D级危房、无独立厨卫的非成套住房及建成超25年的老旧住房均可申报。近日，武汉市城市更新工作推进会上，正式发布《关于加快推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，全面吹响了危旧住房小区焕新的号角。
政策落地的声音传进老巷深处，一场更大规模的城市存量更新正在酝酿，更多的老院落，正在等着属于它们的重生时刻。
来源: 极目新闻（记者: 陆缘 王峻 林楚晗 常怡）摄影: 极目新闻记者 黄士峰
