U·News | 『自媒体实战心法』武汉德佑云顶讲堂第10期

6月30日，武汉德佑云顶讲堂第10期「自媒体实战心法分享专场」开讲，分享嘉宾是来自于百万门店星飞成店东李卫恒，这期内容讲师专门给鄂黄区域的德佑加盟商量身做，现场来了30位店长和骨干经纪人。整场分享拿出来的全是门店里真实跑通过、可以直接照着做的实操心得，全面助力鄂黄区域门店把自媒体变成日常拓客的工具。

01 你不发什么房，比发什么房更决定转化

李卫恒说自己最早在抖音上发房子，那是武汉三镇全覆盖，天南海北都在讲。播放量确实大，客户也来了。但来的都是泛流量，聊半天也进入不了下一步。所以李卫恒说最初的自媒体推进，内容的定位准则对后面的持续性很关键。

后来他做了一件事——砍掉所有不熟悉板块的房源。光谷很火？不发。开车过去三四十分钟，对住房产品的理解远不如当地同事，客户来了你也给不了靠谱的判断，最后客户跑了，自己也是白忙一场。现在他只发门店周边、自己维护的房源。播放量掉了，但咨询的人终于是对的人了。

做减法不只是选板块，还得选客户。李卫恒现在发房源，小区名、面积、价格全写上。"我不要那些不精准的。"你把漂亮房子发上去不写价格，一堆人来问，最后预算100万——白忙一场。

02 别精雕细琢：两分钟发一条，才能天天发

李卫恒第一个账号，每条帖子精心打磨，投入大量精力。结果账号出了问题被限制，所有心血白费。

现在是第三个账号——不求每条出彩，只求每天能发。来分享之前在车上两分钟就发了一条：从云盘下载同事拍好的视频，写个标题，换个音乐，发布。就这样。

门店的思路也一样：怎么简单怎么来。空看的时候顺手拍，各个角度都拍一遍，回来往云盘一丢。不用精雕细琢，不用每条都完美。

关于具体怎么拍，李卫恒也给大家晒出自己的方法：

03 流水线打法：一套房20个人轮着发

李卫恒给门店开了个共享云盘——6个T，20个人同时登录。每个人拍完视频，标好小区名、房号，往自己文件夹一丢。其他人需要素材？下载、编辑、发。同一套房子，今天张三发、明天李四发，换个配音换个文案，又是一天的新内容。

"一套房可以发20遍，根本发不完。"谁拍、谁剪、谁发、谁跟客户，分得清清楚楚，每个人只做自己的那一段，上手很快。门店人少也一样——哪怕就两个人，你给我拍、我给你拍，照样能跑起来。

而且做这件事有个意外的收获：经纪人去拍房源，得总结卖点、写文案，反而逼着他对房源越来越专业，他跟客户聊起来也更有底气了。所以李卫恒说自媒体带来的获客方式已经在以全新的视角维度超越传统的获客方式。

谁来做？不是头部经纪人——他们忙着带看签约没时间，而是贝壳商机不大、但愿意尝试新东西的伙伴。李卫恒的标准就四个字：意愿大于能力。"只要愿意学，我就可以教。你不愿意动，谁拿你也没办法。"

04 外网是内网的外挂：内网数据也可以被你带起来

很多人以为做自媒体和做内网数据是两件事。李卫恒却把这两件事打通了。

他在内网抢展位，同时用自媒体拍的视频给客户发——别的经纪人只发文字"几楼、多少钱"，他发视频："你看，这是10点钟的阳台，前面视野长这样。"客户不用白跑一趟，该看什么、不该看什么，心里很有数。

"在内网上的带看、跟进、咨询痕迹越来越多，中标的概率自然就会大"

遇到客户问别的板块的房呢？对接熟悉那边的同事——李卫恒强调ACN的合作价值，跨店跨区域，要学会让更专业的人帮你接住客户。

外网来的客户，他全部录进系统、电话写上去、带看录进去。"这就是把内网的数据也做起来。"

05 商圈号实验：先让人认识你，再让人信任你

李卫恒今年在做一个商圈号——不发房源，却在发片区的衣食住行。"这个片区你吃过三次以上的宵夜"配上照片，评论区几百条。

刚开始他觉得没用："天天上来瞎聊，又不找我买房子。"发了两个月，变化来了。有人问：博主，这个小学和那个小学哪个好？这个幼儿园怎么样？

这种客户量不大，但转化效率高。李卫恒坦承，他每次要写学校帖子就去采访店里的宝妈们，总能收获不一样视角的信息。

商圈号的本质不是放弃房源，是换一条路——先让人认识你，再让人信任你，最后才让人找你买房。你天天在片区里出现，客户真有需求的时候，第一个想到的就是你。这也是李卫恒做自媒体最深刻的流量转化心得。

06 先发7天，再坚持到30天

李卫恒给新手的建议，和他给门店伙伴的要求一样朴素。

先发7天，再坚持到30天。每天一条就行。"能发7天就可以养成习惯，能发半个月就能发一个月。"最难的时候就是连续发了好几天一个客户都没有——这关过了，后面就顺了。

别投流。"你没有正反馈的时候，每投一分钱就是给自己加一分压力。一个月投一千，一年一万多，不成交的话第二年就不干了。"

别追爆款。"一个帖子可能只有50个浏览，但进了一个客户，目的就达到了。10万播放的帖子，一堆人聊天没有一个客户——这种流量不要也罢。"

找个搭档，两个人一组，你给我拍、我给你拍，总比跟着老板出去压力小吧？

让发帖变简单。从云盘下载素材、写个标题就能发。"你现在在店里坐着，手机拿起来几分钟就搞定。"

客户加到微信之后呢？3到7天定期复聊激活，别让线索凉了。聊什么？聊他关心的——学校、户型、周边配套，你前面拍的视频刚好用得上。

一场分享下来，带走的是一套门店能直接上手的自媒体获客体系。核心判断就三个：选品做减法——不服务谁比服务谁更重要；发布轻量化——能坚持比能出彩更重要；外网反哺内网——自媒体是外挂，二者合力才是主场。这三个判断，不管规则怎么变、行情怎么变，每次调整都能能增加获客底气。

云顶讲堂，武汉德佑将以此持续为德佑店东输出一线实战干货，期待后续更多精彩。

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