最近有几个粉丝在后台问我，说等了几年了，感觉市场应该跌得差不多了，想今年在武汉选一套豪宅作为终极置业，不知道能不能出手。
他们讲，网上到处在说，房地产市场已经止跌企稳了，但也有人在讲二手房还在跌，二七滨江也有豪宅项目在降价，不知道该信谁的，大的房价趋势是怎么样的？能不能帮忙分析下。
我是武汉豪宅汤会长，曾经是一家上市房企三方机构研究员，之前服务于开发商、银行、政府平台，我们给开发商的一份市场可研报告是20-50万，从服务于开发商到服务于你，武汉独一份的豪宅置业建议。
为了对每一个后台咨询的粉丝负责，我查阅了很多数据，并整理了两整天。下面的内容，我敢说市面上你绝对没有见过。
我这边截取了一线城市深圳、上海以及本土武汉的豪宅市场、新房市场、二手市场的表现，通过武汉市场的比同比差，来让大家对于武汉市场在趋势上有一个量的认知。现在的房地产市场是不是止跌了？有助于大家判断现在的节点买房，是不是可出手了。
1、从一线领头城市深圳市场表现说起：
1.1先看下今年新房豪宅涨的起飞的深圳：
（26年1-5月数据）
深圳26年目前总价1500万以上的新房成交套数有1019套，单价15.13万/平，26年上半年刚刚过半，成交套数基本和25年持平，可以预想到的是今年深圳豪宅新房成交套数很可能追平21年的2494套，深圳楼市上一轮行情是在20年7月份左右熄火的，豪宅市场在21、22年达到新高，其它一二线城市的上一轮最高峰基本是在21年上半年，让人觉得惊喜的是，26年豪宅的单价比25年涨了27%，比22年最高峰上涨了24%。深圳富豪的购买力可见牛逼，26年的科技新贵还是很多的，不愧为全国楼市的风向标，2015、2021年全国前两轮楼市的行情也是靠深圳大哥带的头，而且都是豪宅市场带的头。
1.2看下深圳新房近几年的量价趋势：
（26年1-5月数据）
深圳的新房市场的整体情况是不如上海的，上一轮房地产行情的高峰深圳新房的价格的量级在62000，而上海新房的量级水平才55000，可以说上一轮行情深圳的表现是比老钱猛的，因为上一轮行情的起点经营贷就是从深圳搞起来的，然后才传导到上海、北京，包括2015年那一波也是深圳、上海、北京这么轮动的。
可是深圳从21年到25年新房价格量级从62391回调到53626，降了14%，而上海新房价格的量级在81509，深圳将近比上海低27883，真是让人震惊，问题出在哪里？是上海涨的有点过了，还是深圳超跌了，今年上海的新房明显是在回调，有点虚高了，深圳现在是在猛猛往上拉。26年现在它们能量的差距在11938，我感觉深圳往上的空间还是很大的。虽然深圳新房的价格比25年上涨了12%，成交量也不能看出什么。
1.3再来看看房价的下线二手房市场表现。
深圳二手市场表现没有上海那么明显，深圳二手三四五月的成交量是4873、5518、5391套，没有超过24年四季度的水平，更没有赶上20年7月份最高峰的量级，20年7月成交量有12054套，可以说离最高峰相距甚远，深圳二手的交易量和上海的量级可以说是差的太远的，价格水平的量级是差不多的，深圳这几个月的成交量和25年的表现接近，没有太亮眼。
再看下价格趋势：
深圳二手均价从3月的43861上涨到5月的46628，上涨了6.3%，幅度和上海是一样的，但是年前是有波动的，深圳的新房整体虽然没有上海牛逼，但是二手的能级和上海是差不多的，这也是合理的。
总体来讲深圳二手房止跌的趋势不是很明显，价格虽有上涨但是前面是波动的，仍需要观察后面市场表现。
2、看下魔都上海市场的表现：
2.1上海老钱豪宅市场情况：
（26年1-5月数据）
26年新房总价超1500万成交2392套，上海果然是老钱多，1500万以上的成交套数是深圳的2倍，但是老钱的加速度似乎没有新钱猛，成交单价13.99万/平，比深圳的15.13万/平要低调一些，但是上海的老钱从21年到现在基本没什么太大波动，成交量价很稳，每年基本稳定在6100套上下。26年价格比23年高峰期涨了20%。
2.1再来看下上海新房整体的量价走势：
（26年1-5月数据）
上海新房市场整成交量21年后一路走低，但是价格体系25年的均价比21年上涨了47%，魔都也是牛逼，26年新房的价格回调也是合理的（23-25年涨的太猛了）。上海新房的成交量的快速下滑是在23年后，25年成交了43691套，较23年降了45%，按26年目前的数据表现，今年可能和25年量持平。
2.3来看下今年二手最火热的上海，我这边查了下二手的市场也给大家量化的认识，二手成交的备案套数是较准确的，成交价格走势另找数据表征。
上海3月份二手的成交量的确创了新高，已经达到了21年6月份的水平，成交了27892套，而且连续3个月维持了这个成交量，可以说确实是小阳春了，而且二手房的价格有一定上涨。二手价格的备案数据跟真实价格有很大出入，我这边找了另一个数据源可以核对单套价格。
可以看到上海二手房的均价从3月的44310上涨到了5月的47119，上涨了6.3%，从上面的走势图可以看出来，其实上海二手房市场从去年的11月份就已经开始上涨。上海二手房其实是从21年55000这个量级水平，和新房类似，但是到22年4月份跳涨到了67000的量级，而且一直波动到23年的4月份，一直保持着67000的量级，即使是经过了那个三年时期，随后一路下滑至25年11月43000的量级水平。当然了肯定是龙头受到小弟的拖累了，全国整体行情是从21年上半年开始走下坡路的，上海老大哥坚挺到23年4月才走下坡路，你已经很厉害了。不过有一说一，上海新房和二手房的撕裂真是够严重的，新房均价从23年的66000的量级涨到25年81000的量级，而与此同时二手房从67000降到43000，新房的这种走势很可能确实是豪宅在拉高均价，前面讲了上海的豪宅市场一直比较稳，而且上海这几年新房的成交量降的很快，市场是靠改善和豪宅市场在顶着。
再来讲最重要的一个点，什么驱动了上海二手的这轮行情？我在之前的公众号文章里就写过，直接原因就是：上海核心区的一些老破小，它的租金回报率是可以达到2.6%，目前上海的公积金贷款利率同样是2.6%，也就是说对于刚需客来说，如果说他购买房子的房款总价不是特别高的情况下，其实公积金贷款额度上限在这次沪七条提升之后，几乎可以完全覆盖掉刚需客的总贷款额度，那么对应的就是说刚需客的租金回报率和他的房贷利率基本上就完全持平了，都是2.6就不需要商贷，不需要贷3.05，完全可以通过公积金去覆盖掉它的租房款。
从某种角度讲我认为上海的房地产市场已经止跌了，不能说企跌反弹、止跌企稳，仅仅是止跌，二手房的量价作为一个市场的下线，它已经连续3个月维持差不多的量级，成交量达到了上一轮虽说不是最高峰，也是高峰期的水平，而价格上涨了6.3%。但是这一轮房地产周期，是显著的区别于2013~2015年那一轮房地产周期，因为这一轮的宏观经济，人口和房地产市场健康程度这三方面都不及之前。因此，2013~2015年那一轮，房地产周期从触底到反弹时的历史经验是很难借鉴的。如果非要比同的话，上一轮周期的拐点是发生在一线城市，二手房成交量连续3个月环比提升，二线城市二手房成交量连续9个月环比提升之后，才看到房价的持续环比正增长。而这一轮儿，基于说到的宏观经济情况，人口情况、房地产市场的健康程度等问题，因此需要看到更长时间的二手房成交量环比持续提升。上海这一轮至少二手是连续3个月环比提升的情况，反弹不能下定论，但是说止跌可能问题不大，即使后面的二手热度降下来，它的价格量级难道还会低于价格的最低点25年11月份42000吗，至少有租客的购买力在这顶着。
3、武汉整体市场的表现：
3.1武汉新房豪宅：在武汉姑且把总价700万定义为豪宅的分界线，不能跟一线城市比，因为这个价格我确实能帮你买到豪宅产品。
（26年1-5月数据）
26年无论是从成交量还是价格上都看不出豪宅有什么惊喜的表现，豪宅这3年的价格表现均在40000左右，均价较23年高峰期降了7.5%，交易量现在半年还不到，按现在表现只能说可能去年差不多吧。武汉豪宅近几年的表现与一线城市相比，相同的地方在于它的量价也是在23年之前都还比较坚挺，23年后成交量下来了。
为什么武汉豪宅26年的价格和23年相比没有上涨而且成交量下来了？而深圳豪宅的价格26年较22年上涨了24%，上海豪宅价格26年较23年上涨了19.7%。武汉和深圳比较类似的地方是成交量这块，基本都降了51-57%，上海老钱比较给力，几年的成交量一直比较稳。所以说武汉豪宅市场距离一线豪宅市场的差距还是蛮大的，很有可能的原因是武汉豪宅市场受到二手的拖累比深圳、上海豪宅受到二手的拖累要大。
从21年到现在全国整个房地产行业的调整过程经历了5年，目前上海的止跌有明显迹像，豪宅表现亮眼，刚需老破小的量价在全国市场都突出，深圳的豪宅大哥一飞冲天，新房价格相比上海能级还有上涨空间，二手的企稳没那么明显，可以算止跌了，价格下线有涨但是在震动。武汉的豪宅市场没什么亮眼表现。
3.2看下武汉新房市场：
（26年1-5月数据）
武汉新房均价26年较21年降了6.2%，在二手房价下降那么拉垮的情况下，有这个表现确实还可以，新房市场从23年到24年不论是价格还是交易量都下滑的挺厉害的，但是价格在24年还是稳住了，当年924是一个转折点，政策这一块开始由上至下转向，另外当时武汉的一些改善型准四代、四代住宅入市有关，当时像武昌那边的建发项目、华润沙湖项目等，武汉地产的提质增量不加价对新房价格还是有托举意义的，但是成交量下滑的还是非常厉害的，我相信与二手房关系非常大。
3.3来看下武汉二手市场的表现情况：
武汉二手房成交量在23年开始比新房多起来了，23、24、25武汉二手基本每年有10万套的交易量，新房的交易量从23年9.4万套，降到去年5.2万套，缩量45%，今年看这趋势26年可能就5万左右的量和去年持平。
看下成交量的月度走势：
二手成交量上3、4、5月份10311、12435、10861套，整体的成交量明显比24、25年要高，基本赶上了武汉二手房成交历年的最高峰23年的3、4、5月份的量。武汉二手的成交量这么大，一方面价格比较低，另一方面可能也是月供和租房成本开始相交了，比如光谷中心城的二手可能有这种局面，这里就不拉数据去交叉验证了。从这个角度来看的话，武汉二手的止跌有些迹像了，虽然价格上看不太明显，已经有这个感觉了。
看看价格走势：
看一下二手微观近一年的表现，看看有没有止跌迹像，武汉房价下线也是和全国大的走势有雷同的地方，24年9月全国房地产调整转向，武汉的二手均价也开始企稳，量级稳定在12000左右，一直到25年年初都稳定在12000，但是25年年后武汉四代住宅的入市对二手造成了恐怖的打击，年初就有数据显示，有近80个四代住宅要入市，四代住宅当时的偷面积极其厉害，得房率至少比二手多10%左右，新房不涨价的前提下，你二手房降10%是合理的吧，再加上新房还有产品力的优势，包括一些会所软性配套，加剧了二手新房间的价差，叠加还有一些业主踩踏抛售，导致二手的价格一路从25年年初的12000下滑至26年2月的8851，目前至少在9000左右波动，这一轮打击，二手的降幅有26%，我去年就写过一篇四代住宅对二手房价的伤害，恐怖如斯！
2025年是武汉四代住宅的元年，也是武汉二手房踏入坟墓之年。3、4、5月至少是看到了二手价格没有向下的趋势了，在9000上下震荡。
我个人判断武汉二手房价格跌过头了，具体从量上过跌了多少先不研究，定性上的判断可以从一个角度验证。就是武汉周边小县城的房价和武汉二手房的价差可以感受出来，就拿我老家仙桃小县城的房价来举例，仙桃目前新房的价格有的还在6000上下，二手的价格有的城南的楼龄十几年的小区均价还要4000多，仙桃的房价从高峰到现在相比武汉没降太多，目前武汉房价的能级和周边县城的能级价差是非常不合理的。对于一些县城的业主换到武汉来置业真的是个不错的选择，武汉三环内次新书包房单价八九千的选择还是蛮多的。
4、总结一下：
作为武汉地产从业者，主要立足武汉市场，把市场突出的深圳、上海、以及武汉的数据拉了个切片，从这些数据里是可以作出一些判断的。
一二线城市的地产确实是开始有止跌的迹像了，如果贴息政策出台将商贷的利率3.05%降到2%左右，我相信市场的热度会更高。上海的二手量价肯定会创新高，本来这一轮上海二手的热度也是慢慢演化成这种局面的，当租房成本和持有房子的成本差不多时，肯定有大量的人进场，有自住需求即使预期再差，买房始终比租房强。
上海市场止跌明显。二手无论是从成交量还是从价格上看表现突出，价格47000左右；豪宅近几年的量价表现一直很稳，价格能级比上一轮最高峰期23年涨了20%，价格在140000左右。
深圳市场基本止跌。豪宅市场一飞冲天，价格比25年涨了27%，目前在15.13万/平，二手市场价格这块较3月涨了6.3%，价格跟去年年底比有点波动，二手成交量没有太亮眼表现。
武汉市场有止跌的迹像。豪宅市场表现比较稳，价格在40000左右，成交量可能和25年持平；二手房的成交量表现突出，连续3个月成交量在11000套左右，基本赶上历年最高峰23年同期表现，价格方面在9000左右震荡。
一线城市作为全国城市的风向标，武汉市场的表现和一线城市之间肯定是有差距的，一线城市的止跌信号确实会更清晰一些。武汉市场整体趋势上也有了止跌的迹象，大的方向上我相信大家已经有了判断。
如果咱们是想在武汉买房，只需要根据自身需求结合板块项目层面的一些市场表现就可以做出具体针对性的判断了。我是武汉豪宅汤会长，从服务于开发商到服务于你，武汉独一份的豪宅置业建议。
