武汉法院关于直管公房的若干裁判观点

直管公房纠纷看似是房屋租赁、承租权转让或家庭成员居住问题，实则牵涉历史安置、住房福利、行政管理和民事交易等多重因素。

本文选取数份武汉法院及湖北高院涉武汉直管公房裁判文书，围绕公房租约性质、承租人认定、继续承租权、家庭成员居住利益、承租权转让效力及执行排除等问题，梳理其中较具代表性的裁判观点，以供处理同类案件时参考。

该案中，直管公房管理运营单位以房屋租赁合同纠纷为由起诉承租人，请求解除租赁关系、支付欠缴租金、支付占用费并腾退房屋。

一审法院裁定驳回起诉。武汉中院二审维持原裁定。

武汉中院的核心观点是：案涉《武汉市公有房屋住宅租约》系双方基于行政管理规范签订，并非出租人与承租人基于平等协商形成的普通民事租赁合同。该租约内容中约定的租金标准明显带有行政性、福利性。公共住房租赁协议的性质，也不会因为管理单位转制、主体变更而当然改变。

因此，基于该《武汉市公有房屋住宅租约》产生的解除和租金履行纠纷，不属于人民法院审理民事案件的受案范围。

管理单位不能只因为自己已经公司化、市场化，就把历史形成的直管公房租约完全改写成普通民事租赁合同。法院仍然会回到租约形成原因、租金标准和住房保障属性本身，判断它是否属于平等民事主体之间的法律关系。

再审申请人主张，其与武钢集团有限公司之间存在房屋租赁关系，应被认定为自管公房承租人，并作为被征收人获得补偿。

法院没有仅凭“存在租赁关系”即认定其为公房承租人，而是进一步指出：公有房屋承租人，是指与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的直管公房、自管公房承租人。公房租赁租金远低于市场水平，体现公有住房福利性质，且租赁期限没有限制。

该案中，涉案房屋租金并非执行政府规定标准租金，租赁也有期限限制。法院据此认为，申请人与武钢集团有限公司之间属于平等民事主体之间的房屋租赁关系，与公房承租存在明显区别，不属于公有房屋承租人，也就不是征收补偿对象。

这说明，在征收补偿、承租资格认定等案件中，“租了公家单位的房”不等于“就是公房承租人”。法院会特别审查租金性质、期限安排和福利保障属性。

该案中，原承租人去世后，其子女之一请求确认自己享有案涉公有房屋继续承租权。一审认为证据不足，驳回诉请。武汉中院二审改判，确认其享有继续承租权。

该案中，二审法院认定，上诉人婚前及离婚后均实际居住于案涉公租房内，离婚后一直与其母共同居住，母亲去世后仍居住其中，且他处无住房。最终，法院确认其享有继续承租权。

这里的重点不是“继承公房”，而是“延续住房保障利益”。直管公房不能继承，但共同居住、他处无房的家庭成员，可能依法取得继续承租资格。

该案是居住权纠纷。案涉房屋为国有直管公房，现承租人认为，其他家庭成员不享有居住权，也不能以所谓“居住的权利”限制现承租人行使承租权。

武汉中院维持一审判决，确认相关家庭成员对案涉房屋享有居住的权利。

法院的核心裁判观点是：国有直管公房具有保障家庭成员居住的福利属性，承租权变更亦需兼顾家庭成员的历史居住权益。公房家庭成员的居住权，可以被视为一种历史遗留权益。

在该案中，法院重点考察了几个事实：案涉房屋最初由家庭长辈承租；主张权利的家庭成员是原承租人子女之一；其户籍登记在案涉房屋地址；长期居住并缴纳房租；名下无其他住房。法院据此认定，其作为有常住户口且他处无住房的承租人近亲属，与案涉房屋承租人对该房屋享有共同承租权，并支持其居住权利。

但法院也作了说明：确认家庭成员享有居住权利和共同承租利益，并不影响现合法承租人对案涉房屋享有承租权。如果该家庭成员以居住权为由对外出租并收取租金，现承租人可以另行主张权利。

该案中，买受人与原承租人签订《房屋买卖（转让）协议书》，约定转让直管公房承租权。买受人请求确认协议有效，并要求原承租人的继承人配合办理公房租约过户手续。

一审法院确认协议有效，但驳回办理过户的诉讼请求。武汉中院二审维持原判。

武汉中院的裁判观点是：案涉《房屋买卖（转让）协议书》系双方真实意思表示，无证据证明存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应属有效合同。

但是，案涉房屋已经登记在案外人名下，并设有抵押权。买受人不能直接依据管理单位的过户流程，要求原承租人的继承人配合办理公房租约过户手续。

合同效力，是合同法层面的判断。只要是真实意思表示，且不违反效力性强制性规定，协议未必无效。

能否过户，是公房管理、权属状态和办理流程层面的判断。即使协议有效，也可能因为原承租人死亡、需先更名、房屋登记在案外人名下、存在抵押或其他权属障碍，而无法直接完成租约过户。

所以，购买或受让直管公房承租权，不能只看协议能不能签，更要看承租人资格、管理单位意见、房屋登记状态、抵押状态和具体过户政策。

该案是确认合同效力纠纷。案涉房屋原系国有直管公房，具有一定政策性、福利性和人身依附属性。当事人之间签订《公有房屋使用权转让协议》，但争议焦点在于该协议究竟是真实转让，还是借款担保安排。

湖北高院在再审审查中认为，根据现有证据，原审综合认定双方“名为公房使用权转让合同关系，实为借款抵押担保关系”并无不当。案涉《公有房屋使用权转让协议》系当事人订立的具有担保功能的合同，且无其他法定无效情形，原一、二审认定该协议无效，缺乏事实和法律依据。

这一观点的启发在于：直管公房具有政策性和人身依附性，但这并不意味着所有涉及公房使用权的协议一律无效。法院会穿透协议名称，判断真实法律关系。

如果真实关系是借款担保，且不存在其他法定无效情形，法院未必会因为标的涉及直管公房使用权，就当然否定协议效力。

当然，这并不意味着公房承租权可以任意处分。它只是说明，法院在合同效力判断上，不会止步于“公房不能买卖”这一句简单结论，而会回到真实交易目的和法定无效事由本身。

该案是申请执行人异议之诉。申请执行人主张案涉房屋已经登记在公司名下，并办理抵押登记，应当可以执行。承租居住人则主张，案涉房屋系旧城改造安置形成的直管公房，其长期领取租约、实际居住并缴纳租金，对房屋享有足以排除执行的权益。

武汉中院维持驳回申请执行人诉讼请求的判决。

法院重点查明：原住户因旧城改造被安置到案涉房屋；房管所对包括案涉房屋在内的多套房屋长期实际行使公房管理权；原住户领取住房租约后实际居住多年；后续承租人经房管所批准转让租约并继续实际居住、缴纳租金。

虽然案涉房屋后来登记到公司名下，并进一步办理抵押登记，但武汉中院认为，相关登记、转让、抵押均发生在原住户已经取得租约并实际居住之后。原住户及后续承租人对房管所未办理所有权登记并无过错。

法院最终强调，该拆迁历史遗留问题所形成的生存权，应优先于此后形成的抵押权。

在直管公房和旧城改造交织的案件中，登记权利并不是唯一答案。长期安置居住、实际管理、租约发放、缴租事实、承租人无过错，以及住房生存利益，都会影响法院对执行排除权益的判断。