本文分为两个部分，第一部分是十五五城市更新规划解读；第二部分是城市规划的具体实施逻辑预测。5月22日，国务院发布关于《城市更新“十五五”规划》的通知。A港股地产板块应声大涨。与以往的文件发布当日上涨不同，这次地产板块的行情延续到了本周一，第一次有了持续性，主因规划正式有了落地预期。这次规划不仅将危旧房改造数量从25万套提升到了50万套，将单个小区投资提升至300-500万元，而且首次给出了十万亿级别的总投资明确测算，首次明确了“好房子”的建设改造标准，并首次解决了“钱从哪来”的问题，同时提出“更大力度支持盘活存量土地”。
根据规划内容，此轮城市更新行动允许地方政府专项债券支持城市更新项目建设，且历史首次的明确了地方专项债券可用于项目资本金。意味着由政府带头专项债点火，银行组团为大型更新项目提供贷款，金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措，同时结合了房票等工具优化实施模式。
根据专家测算，此次15万亿投资中约64%会用于老旧街区改造、危旧房城中村改造与老旧社区改造，期待已久的老旧小区改造终于迎来加速了。
二、城市政策规划具体实施逻辑预测（武汉、深圳案例）《“城市更新”十五五规划》的通知，引爆了老旧小区业主的情绪。这无疑给老片区居民带来了希望，老房子终于可以有电梯和停车场了，也有很多朋友想问，老城区城市更新，旧房子又能迎来拆迁补偿了吗？
以武汉为例，城市更新必然绕不开武昌、汉口的老城区，但进入2025年之后，武汉市大量本来计划动迁、或已经处于动迁程序中的旧改项目被纷纷按下了暂停键，大家都非常困惑，本来说好要拆迁的，到底还拆不拆？
比如江岸区鲩子湖旧改，早在2010年就已经敲定开发主体，但因原定主体阳光城、华氏集团资金断裂而停滞，2025年唐家墩街道官方文件明确无资金落地，短期内无法启动整拆；
2009年就纳入城中村改造计划的洪山胜利村，周边光霞、毛坦、双建村早已建成商品房唯独胜利村原地停滞十余年，控规反复调整、土地成本抬升，整拆计划作废，仅做老旧小区外立面翻新。
江汉区金家墩、归元寺肖家湾、龙阳湖公园、白沙二路、街道口、余家头、粮道街、梅苑路、汉水三村、新合东村多个原计划动迁的社区，在2025年都被明确因资金筹措问题，被迫停滞或动迁计划作废。
按照以往每轮政策都由一线城市带头、二三线城市跟进的经验来看，这次按照北上广深的动作，本轮城市更新和以往的大面积征迁不同。
位于核心区域、核心商圈周围的，面积体量较小的老旧住宅可能有望迎来新一轮征迁，实现城市界面整体优化，而位置偏远、体量较大的片区可能难以动迁，但电梯、停车场、管线的更新依然有望。
深圳“十五五”城市更新示范答卷
规划仅出台不到一周，作为改革开放排头兵的深圳就率先响应中央举措，给本轮旧改提交了示范模板。
近日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于《龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告。
公告显示龙岗新坡塘旧改项目可能将再度延期。
据了解，新坡塘旧改是龙岗园山街道保安社区体量最大的旧改，自 2010 年纳入深圳首批城市更新计划、2012 年获批规划以来，历经多轮调整，至今已跨越 16 年之久，仍未完成整体开发。
本次由属地股份公司再度申请优化规划内容，主要包括将核心 07 地块调整至三期实施、结合文物保护与道路规划微调地块边界，并将公共配套建筑面积由 19560㎡增至 22420㎡。
此番调整也直接推高了项目开发门槛、拉长了改造周期。公共配套规模的扩容，显著增加了项目建设成本与前期投入压力；而核心07地块延后至三期开发，意味着本就推进缓慢的旧改项目，整体建设周期再度延长。
新坡塘旧改的再度延期充分体现出当下深圳旧改落地节奏放缓、开发难度持续提升的行业现状。
虽然进度缓慢，但与其他旧改项目相比，新坡塘旧改已经受到了“优待”。
旧改停滞、退出已成普遍现象。
截止2025年，深圳被调出计划的城市更新项目累计达38个，总拆除范围约321万平方米，其中2025当年被调出的数量与规模显著上升，共涉及17个项目。而进入2026年，失效的名单还在增加。
4月，深圳市宝安区及龙岗区城市更新和土地整备局分别宣布，宝安区新安街道裕和村城市更新单元计划以及龙岗区园山街道保安社区坳一片区、坳二片区城市更新单元计划失效。
此外，还有大量项目反复延期：龙岗园山街道荷坳旧村、马五村、安良三角龙三大旧改陆续申请延期，其中马五村、三角龙片区非首次延期。
按照政策规定，旧改项目计划失效后，2年内不得再次提交申报，这意味着该批地块短期焕新无望，改造进度存在极大不确定性。
三重桎梏困住旧改落地。
龙岗新坡塘旧改的反复延期，除了房企资金和市场环境约束外，实际还受到了规划和公共配套成本刚性上涨的影响。
一方面，房企资金和市场环境约束使得旧改困难。
新坡塘旧改虽然早在2010年就列入深圳城市更新单元规划制定计划第一批计划，但由于体量庞大，居民协商难度高，一直到2015年旧改进程才开始实质性启动。直到2021年11月才确认深圳市银科投资有限公司为该项目一期实施主体。
此时地产行业已经开始下行，迫于资金压力，实施主体只能分地块对项目逐步进行开发。
2023年5月27日，项目一期楼盘“名居·山河里”取证入市，推出3栋共计412套住宅房源。但去化困难，截至目前，项目去化率仅47.6%。
早年高杠杆、靠拆迁卖房盈利的旧改逻辑彻底失效。成本收益难以平衡，项目开始停滞。
另一方面，规划和公共配套成本刚性上涨也在不断抬高开发成本。
在十五五城市更新相关规划落地后，文物保护、市政路网、历史遗存管控标准全面收紧，新坡塘因片区存在不可移动文物，不得不重新勘界，使得前期规划、勘测、土地整理成本额外增加。同时新规强制要求旧改捆绑落地教育、养老、社康、托育等公益性配套，该项目公共配套面积从 19560㎡上调至 22420㎡，新增配套建设、后期移交全部由开发方承担。
无偿配套占比不断提升，项目投入成本水涨船高，进一步蚕食开发商收益，倒逼项目拆分分期、延后大块用地建设，拉长整体改造周期。
本轮城市更新政府到底会怎么做？
其实在国务院发文后，6月各地已经开始密集落地配套细则，多个一二线城市已经批量编制了本地十五五城市更新专项。
其中深圳立即召开全市城更推进会，落地两大调整：
1、收紧旧改计划有效期，到期无法落地直接调出（2025-2026 批量项目作废的直接政策）；
2、旧改从 “大拆大建旧改” 转向片区有机更新、小体量微改造优先，严控全域拆村；允许项目分期调规，但不再无限制续期；政府领导挂点优质项目，淘汰高杠杆粗放旧改。
其他率先跟进的城市也有类似表述。
北京：出台 2026 首批更新清单（1321 个项目，年度投资 1049.5 亿），优先老旧厂房、老旧小区，压缩成片城中村拆迁规模，全年 800 台老楼加装电梯、0.7 万户棚改回迁。
广州：锁定白鹅潭等 6 大片区做精细化更新，取消一批早年粗放旧改立项，旧改配套、文物、市政指标对标国家新规加码。
武汉：划定 182 个市级城市更新片区，更新逻辑全面转向老旧小区提质+老工业厂区盘活改造，从根源严控整村拆除式大规模旧改。早年白沙洲、硚口、江岸多个城中村全盘拆迁的粗放模式全面收紧。皮子街、鲩子湖等老牌旧城改造项目拆分分期、延后大块地块开发。
成都、南京：重点落地地下管网改造（成都 1070 公里燃气管改造），旧改强制捆绑市政配套，成本抬升倒逼劣质项目退出。
重庆、兰州、长沙：以老旧小区、危旧房、管网改造为核心，大面积收缩拆迁类旧改，把旧改纳入民生实事，重庆年度改造 600 个老旧小区；湖南十五五改造地下管网 2 万公里、老化燃气管道清零。
各地城更“十五五”规划细则的出台某种意义上宣告了过去大拆大建旧改时代的结束，全国同步收紧旧改，并非深圳单独遇冷，而是后地产时代地方政府和开发商重新考虑旧改成本收益问题的缩影。
国务院城更“十五五”规划虽然给出了15万亿超大规模投资的预期，但也明确要求严控大拆大建，将工作重心从拆建获利转向存量运营，重点解决宜居提质的问题，重点在老旧小区改造和地下管网建设。
同时，十五五规划将地下管网变成更新硬性考核指标，抬升了旧改配套成本，许多原本就微利的旧改项目转为亏损。
可以预见的是，除了很难再有新的大规模旧改项目外，此前立项但不断延期的大量缺乏区位、资金、配套优势的项目将持续出局，未来只有坐拥优质地段、稳健资金、合理规划的项目，才能顺利落地。
放到武汉市场，深圳这一套成本抬升、政策收紧、项目优胜劣汰的逻辑，也正在武汉全城复刻。过去依靠大规模拆村卖房回款的旧改模式在武汉同样难以为继，早年武昌、洪山多个城中村旧改计划搁置、延期也已成常态。未来汉口核心、武昌滨江等优质片区小体量更新项目仍有落地空间，而远郊大范围城中村整拆旧改，大概率逐步退出市场，武汉城市更新正式迈入精耕细作的新阶段。
