6月13-14日(武汉)社区&街区商业运营盘活九步法

第一部分：运营盘活先定总目标

一、运营业绩提升的四大目标

1、客流提升目标

2、商户营收目标

3、租金收缴目标

4、续租提升目标

二、运营业绩额度制定方法论

1、业绩制定基准线

2、业绩制定方法说

（1）坪效对标法

（2）租金反推法

（3）区域对标法

三、运营业绩拆分与责任分解

1、经营面积测算

2、按时间拆分

3、按业态拆分

4、按部门拆分

5、变量调整法

6、业绩分解表

7、目标责任书

第二部分：运营盘活执行九步法

第一步：客群画像需精准

一、运营摸清5数据

1、小区户数

2、入住率

3、主力年龄层

4、家庭结构

5、消费力

二、社区商业分3类

1、便民刚需型/生活补给型

2、品质生活型/邻里社交型

3、家庭欢聚型/主题特色型

三、核心定位1句话

第二步：业态结构要锁死

一、业态配比万能版

1、高频刚需

2、餐饮

3、家庭服务

4、零售

5、配套

二、运营需关键业态

1、引流主力店遴选法

2、纯零售比例控制法

3、早中晚业态优选法

三、运营必做的动作

1、强势引流店确保法

2、坪效倒数店淘汰法

3、空铺刚需点优补法

第三步：动线场景包客流

一、动线死穴整改法

二、场景无人调改法

三、活动营销内功法

四、数据依托引流法

1、进店客流

2、商户营业坪效

3、空铺率

4、续租率

5、销售额

6、客流转化率

7、客单价

8、铺位出租率

五、招商补位精选法

六、业态优化迭代法

1、客流低

2、转化低

七、最值钱的3个场景

第四步：服务品质保口碑

一、基础服务

二、增值服务

第五步：商户共生定成败

一、运营四统一

1、招商统一

2、运营统一

3、营销统一

4、物业统一

二、经营需要帮扶

1、经营辅导

（1）辅导对象

（2）辅导要点

2、经营扶持

（1）多经扶持

（2）推广扶持

（3）活动扶持

（4）补贴扶持

（5）租金扶持

（6）非经营扶持

（7）店铺扶持

3、商户考核主要指标

三、社群运营助商户

1、社群搭建

2、日常互动

3、会员体系

四、淘汰机制需要硬

1、哪里火→复制

2、哪里冷→改动线/换业态

3、谁不行→优化或调整

五、商户精细化管控法

1、商户满意度评分

2、商场满意度评分

第六步：运营管控要专业

一、运营管控体系建立

1、运控体系构建刻度

（1）刻度体系

（2）刻度体系分类与构成

（3）刻度体系应用

2、精细化的运控体系

（1）制度汇编+OA审批平台

（2）O2O智能商城

（3）数字化系统技术应用

（4）弱电智能化

（5）招调运控

（6）企划运控

（7）物业运控

二、运营指标管控类别

1、内控指标

2、经济指标

3、营运指标

4、企划指标

5、物管指标

6、招调指标

7、计划指标

8、总体指标

9、分业态指标

三、运营业绩核心管控

1、客流管控

2、营收管控

四、运营营销粘性管控

1、内容互动率

2、会员活跃度

五、运营业绩产出管控

1、单客获客成本

2、推广ROI

六、全年业绩管控维度

第七步：经营分析必须做

一、经营预警

1、销售坪效

2、租金坪效

3、租售比

二、租售比盈亏

三、分析类别

1、经营坪效分析

2、招调品牌分析

3、品质优劣分析

4、品牌监控分析

5、经营业绩分析

第八步：营销推广有策略

一、活动营销

1、SP活动

2、PR活动

3、活动类型（便民类/亲子类/生活类/节日类）

二、会员营销

三、线上营销

四、线下营销

五、渠道营销

六、社群营销

七、营销评估

第九步：数据复盘保业绩

一、复盘方向

二、复盘流程

1、数据收集

2、指标分析

3、归因分析

4、行动落地

5、跟踪迭代

第三部分：运营盘活人员优化论

一、人员配置核心原则

二、按业务模块配置法

三、不同生命周期人员配置法

四、人员能力要求与激励策略

五、人员低成本优化配置技巧

六、运营团队考核的核心指标

第四部分：运营盘活业绩路线图

一、3月业绩提升策略

第1个月：摸底+整改

第2个月：强引流+做活动

第3个月：稳营收+提续租

二、运营调改有一套

1、重新梳理客群

2、调整业态结构

3、优化动线与场景

4、做高频的小活动

5、强服务+强商户扶持→提升复购与续租