大量老旧小区沦为“弃管”对象
物业费难收、自治失灵……
曾是城市治理的痛点
武汉“红色物业”
用近十年时间改写了这一困局
从“没人管”到“管得好”
从拒绝交费到主动提出涨价
一个个被遗忘的小区实现“逆生长”
真正兑现了
“一个小区都不落下”的城市温度
物业服务不到位、矛盾多，几乎是每个城市基层治理中最头疼的事。有网友一语中的：物业必须回归服务本质。但如何回归？谁来推动？
在武汉，一场持续近十年的探索给出了答案——“红色物业”。
这个武汉首创的党建引领基层治理品牌，正在悄然改变着千万市民的生活，如今已被上海、杭州、青岛等20多个城市学习借鉴。
“红色物业”究竟是什么？它“红”在哪里？与普通物业有何根本不同？
长江日报记者连日深入武汉多个小区，试图找到答案。
绿景苑小区居民从小区改造后的新砖路走过。记者冷靖华 摄（相关资料图）
2017年，武汉大量老旧小区面临一个尴尬境地：物业费收不上来，专业物业企业不愿接盘，有的干脆“弃管”，社区代管也力不从心。
“那时候，我们小区连路灯都不亮了，晚上出门要打手电筒。”5月16日，在青山区117小区，70多岁的老党员夏四银回忆起从前，直摇头。
这不是个例。这些处于失管、弃管状态的老旧小区，靠市场，物业企业算不过来账；靠居民自治，往往有心无力。
武汉市委当时提出了一个思路：由政府层面组建公益性物业企业，为那些市场失灵、自治失效的老旧小区提供“低价有偿”的托底服务。
这就是“红色物业”的起点。2017年，市委实施“红色引擎工程”，“红色物业”成为其中最具开创性的举措。各区因地制宜开展试点，成立了31家区属国资物业企业，招聘了1000多名党员大学生，为242个失管弃管老旧小区提供公益物业服务。
青山区兴城物业公司就是其中之一。进驻117小区后，他们没有急着收费，而是先服务——配合海绵工程建设、二次供水改造，对小区屋面、墙面、地下管网全面翻新。
“服务做到位了，居民自然认可。”物业工作人员罗春珍告诉记者。在一次日常巡查中，工程人员发现一位残疾人业主门前的楼道扶手松动，存在安全隐患。维修师傅当天就完成加固，还举一反三，在单元门口专门修建了一条无障碍斜坡，解决了轮椅进出马路牙子难题。业主深受感动，主动到物业中心缴纳物业费。
“以前觉得物业就是收钱的，现在看，人家是真心实意在干事。”小区居民金泰说。这件事在业主群传开后，越来越多的居民从“旁观者”变为“参与者”，物业费收缴率逐步攀升至90%。
“‘红色物业’与普通物业公司最大的不同，就是我们不只算经济账，更算民心账。公益性物业也能市场化运营，市场化物业更要体现‘红’的温度。”兴城物业常务副经理段文琦说。
2021年，武汉市实施老旧小区专业物业托管五年行动，从“没人管”到“有人管”，再到“管得好”，117小区的变化不是孤例。截至2025年底，武汉1904个社区代管或居民自管的老旧小区基本实现专业物业覆盖。
一位基层干部感慨：“再老旧的小区，只要还有人住，就不该被这座城市遗忘。‘红色物业’做的，就是让每一个人都能感受到公平和温暖。”
不落一人，这正是“红色物业”的第一层底色。
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晚上7时许，江汉区新华小区顶楼的“花园议事厅”亮起了灯。
几位居民围坐在一起，讨论单元楼漏水需维修的事。有人提建议，有人帮着联系物业，还有人掏出手机找之前的维修记录。晚风吹来，角落里的月季开得正盛。
很难想象，如今被居民称作“小区会客厅”的地方，过去曾是无人问津的积水平台。
更让人意外的是，它是居民主动掏钱建起来的。
连日来，长江日报记者走进武汉多个社区采访发现，随着武汉持续推进“红色物业”建设，街道社区、业委会、物业企业“三方联动”机制不断深化，越来越多过去容易“上交”的矛盾，开始化解在小区里；越来越多社区居民，更加主动参与社区公共事务。
江汉区民权街道打铜社区居民在初心亭开展座谈交流会。（相关资料图）
花园议事厅是谁建的？居民为什么愿意自己花钱改造公共空间？
68岁的江汉区北湖街道建设社区新华小区业委会主任王淑芳，向记者讲述了背后的故事。
几年前，小区一位住顶楼的余姓居民家中长期漏水。因为年代久远，维修牵涉楼顶公共区域，协调难度很大。业委会、物业、社区三方反复上门沟通，最终彻底解决了问题。
后来，这位居民主动拿出5万元，把顶楼公共区域改造成了如今的“花园议事厅”。
“小余说，大家为了她家的事忙前忙后，她也想为小区做点事。”王淑芳说。
王淑芳当了10年业委会主任，对新华小区如数家珍。小区建于1996年，占地2.4万平方米，共有5栋楼12个单元3000多名居民。
2016年，小区成立业委会，5名委员中3名是党员。刚开始最难的不是修路、修灯，而是不少邻里矛盾一公开就容易激化。
“一吵就往大群里发。”王淑芳说，一户漏水，最后变成几十个人围观；一次停车纠纷，最后整个小区都在争。
后来，业委会慢慢摸索出一套办法：每个单元建立自己的日常群，一单元的事不在二单元讨论；遇到具体矛盾，业委会里的党员主动带头，把相关居民、物业、社区工作人员拉进临时群，事情解决后，群立即解散。
“矛盾不扩大，大家才愿意坐下来谈。”王淑芳发现，很多居民其实并不是不讲理，而是不愿意在“大庭广众”里被情绪裹挟，并且自己参与讨论后，很多原来吵得厉害的问题反而更容易推进。
“业委会在中间，承担的其实是‘组织大家商量’的纽带角色。现在的小区慢慢像个大家庭了。”王淑芳说。
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武汉一批小区正在“逆生长”。
走进一个房龄20年的老旧小区，记者看到，路面有11米宽，人车分流，小区内绿植葱郁，蔷薇、绣球次第开放。一位居民告诉记者，两年前，这里还是停车无序、外墙漏水、设施老化的糟心小区。
当城市更新全面铺开，居民生活品质会得到极大改善。但更新之路并非坦途，改造资金从哪儿来？众口难调听谁的？琐碎难题如何解？
近日，记者走访武汉多家小区，看红色物业如何扎根基层，破解城市更新中的“急难愁盼”。
117小区改造后的广场中心区，居民日常在这里休息聊天玩耍。记者冷靖华 摄（相关资料图）
操场社区党委书记、居委会主任韩晶办公室墙上，张贴着一张“民情地图”。6种颜色清晰标注不同群体：红色是党员、能人、志愿者；橙色是老年人；蓝色是租户；绿色是退役军人……
“这不仅仅是一张信息图，更是一张信任图。”韩晶说。
她负责的东立国际小区，常住人口超万人。2018年底，她来到社区工作后，带领社区干部、网格员、志愿者，通过一次次家访，绘制出这张“民情地图”。
工作中，韩晶发现，小区里有位袁大姐，是市民热线的“常客”。有时一个月能打好几个投诉电话。
翻看“民情地图”，韩晶得知，袁大姐是一名退休职工，是小区里的热心肠。
韩晶主动上门，邀请袁大姐担任楼栋长，专给小区挑刺。但也有个要求，挑刺的同时，还得提出解决方案。“电动车棚如何建？路面拓宽如何改？小区绿化如何搭配？”袁大姐都会建言献策。
现在，袁大姐不仅再也没有打过投诉电话，还在今年的业委会换届选举中当选为委员，主动为小区建设出工出力。
青山区辽宁街117小区，居民主动提出涨物业费。
117小区是由一冶职工福利房转型而来的老旧小区。2017年，红色物业进驻小区。
那时，不少居民提出，“企业福利房不该交物业费”。
“那就先不交，让居民先‘试用’我们的服务。”物业经理罗春珍说。
这些年，他们结合海绵工程建设、二次供水改造，对小区屋面、墙面、路面地下管网先后提档升级。
信任，在一件件实事中生根发芽。
小区底商张大姐提起这样一件事，她的早餐店内有一处20平方米的空鼓墙皮，她担心砸到顾客，情急之下向物业反映求助。然而，从单位移交过来的117小区，此前没有缴存过住宅专项维修资金，怎么办？
“先解决安全隐患”，罗春珍说。物业对接区住更局、钢花村街道和117社区，召开多方联动协调会。经多方商议，打通应急资金“绿色通道”。
张大姐感叹，原本以为要拖上半年，结果只用4天就修好了。
罗春珍说，只有把一件件小事办实、一件件难事办好，才能在关键时刻认识了人、进得了门、说得上话。
业主大会上，居民们投票通过：物业费单价从每平方米0.15元涨到0.7元，为全市老旧小区市场化转型提供了参考。
韩晶说，红色物业的探索给基层治理带来很多启示：物业服务不仅是商业行为，更是情感交流；基层治理不仅可以有力度，更可以有温度。
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记者| 高萌 汪甦 张维纳
通讯员| 武组
编辑| 王戎飞 符樱
校对| 胡蝶
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