武汉楼市 “开盘四象限图”,一眼看穿真假热销

武汉买房的朋友，别再被 “热销”“售罄” 忽悠了！

同一个 5 月 10 日，武汉 4 个楼盘同时开盘，有的开盘卖爆 9 成，有的只卖了一半，到底是真火爆还是假排队？

小编用 20 年一线实战经验，提炼出一张“买房开盘四象限图”，往后你再看任何一个楼盘，套进去就能一眼判断：要不要冲？能不能买？

这张图很简单。两个轴。

纵轴，看市场，这里竞争大不大。

横轴，看产品，这个项目做得好不好。

所有楼盘，都跑不出这四个框。小编们一个一个说，你看哪个最让你想不到

第一个，落在第一象限。没对手，产品好。

典型代表，白沙洲的保利星奕。

推190套，卖了175套，去化率92%。小户型105平的走得最快，然后129，然后131，143最大户型最后。户型越小，总价越低，去化越好。

很多人说它卖得好是因为产品。小编告诉你，不全是。

你去看白沙洲现在什么格局？除了一个清能缦云观樾，超高层假四代，其他就没盘可以选了。竞争非常低。

然后保利干了什么事？它示范区做出来，不夸张地说，超过了300万总价的武昌核心龙湖项目。刚需盘做出了改善盘的质感，产品很优秀。

但真正起爆的，是它的定价。高层13315，小高层14957。

你对标谁？你对标缦云观樾。缦云超高层卖13000，保利高层也卖这个数。两个产品能一样吗？不一样。但它俩价格一样。这不就是变相降价吗。在一个没有竞争的市场下，产品好，价格还比大家预期的低，它不旺销都没道理。

所以小编们敲第一个重点：在这个象限，产品好是基础，定价低于预期，才是引爆点。那你说，压力现在给到谁了？缦云观樾，还有城建的白沙嘉序。

缦云小编之前就说过，它得降价。现在对标下来，11000可能才跑得动。你觉得，它下半年会不会真降到这个数？评论区大胆猜一个价格。

城建白沙嘉序还没出价，下半年看看保利走量怎么样吧，它是最希望保利越卖越快、价格越拉越高的那个。

第二个，落在第二象限。对手多，产品好。神仙打架区。

典型代表，光谷的华润润璟。

关山现在有多卷？小编之前写过关山五小龙，五个开发商挤在那，全是知名房企，产品一个比一个狠。

华润这个项目数据看着挺好看。

两周时间，推184套，卖了153套，去化率83%。126平四房两卫卖得最好，然后101平三房，141四房，113三房，89三房。总价控制在250万以内的适中四房最受欢迎。

但小编要告诉你，这个数据藏着坑。它不是开盘当天的成绩。

它四月底就开始认筹直接落位了，开盘就是走个过场。你看到的开盘数据，其实是两周的量。

然后看产品。

华润确实下了功夫。浮岛抬板住区，整个社区抬高4米，私密性、噪音隔绝都考虑到了。全明地库，1500平会所。

户型做得不错，尤其是收纳系统，小编敢说全武汉第一。

第三个，落在第三象限。对手多，产品一般。量大管饱型。

典型代表，汉阳的城更一方砚。

汉阳城更的风格，不管是之前的境湖玥还是花木深，就是该有的都有。四代得房率、会所，都给你配齐。但你说多惊艳？谈不上。

地段也不算特别顶级。

一方砚在江腾广场附近，准四代产品，得房率108%到112%。

公区配了五星级酒店式环岛落客区……

还有超1500平的海派轻奢会所……

96平三房两卫卖得最好，113平四房次之。

小户型，总价150万以内，刚需上车没压力。

小编们敲第三个重点：一个高度竞争市场下的一般产品，如果价格略低于市场预期，它的销售速度也只能是正常水平。

因为外面太卷了，产品又没有特别出彩的亮点，只能靠价格撬市场。

但这个动力，说实话，还是有点单薄。

不过小编得说一句，在汉阳接下来的竞争里，如果它坚持这个价格走，反而可能走出一个独立的行情。

毕竟二环边的低价盘，现在也就它了。平销期小编判断能卖得不错。

所以，如果你是150万预算、想在主城上车的，这个盘可以当个锚，拿它去对标别的盘。在意楼层的，可以不用等了。

最后一个，第四象限。没对手，产品一般。

小编管这叫“恃宠而骄”盘。

代表项目，武昌的通派龙湖江上云启。

这个盘小编不打算多说。

推158套，卖了70套左右，开盘率50%。均价23200。

125平走得比139平好。

示范区，说实话，挺拉胯。

价格呢，就是正常定价，没有惊喜也没有惊吓。

但为什么还是卖了五成？因为武昌核心300万左右，你真没什么特别好的选择。

这就是最微妙的地方。很多客户都是一边吐槽，一边买。没办法，没得选。

小编们敲最后一个重点：一个没有竞争市场下的一般产品，如果价格略高于市场预期，销售速度也能到正常水平。但要旺销，不可能。

后面平销期，小编判断它也能走量走得不差。

所以如果你在看这个盘，不急。在意楼层的，可以不用等。后面慢慢挑，说不定有更好的出来。

一个盘能不能开得好，跟人一样，首先看出身。没盘跟你抢，产品好，价格再低一点，客户靠抢。

出身不好，落在一个高度竞争的地段，想火起来，产品要好、价格要低，少一个都不行。

那问题来了。你怎么提前判断一个开发商，会采取哪种价格策略？这是个敏感话题。

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