武汉城市新核爆发？不一定经济开发区、蔡甸,黑马闯关！

武汉的城市重心在往哪移

很多人一提武汉发展,脑子里第一反应还是光谷、江汉路、武昌这些老牌区域,觉得城市核心就该在这,但这种想法其实已经跟不上武汉这几年的实际变化了,因为你要是真去看最近两三年武汉在土地出让、基建投入、产业布局上的动作,会发现一个很明显的现象,钱和资源正在往西边倾斜,往经开区和蔡甸这两个过去不太被当回事的地方倾斜,这不是说光谷不重要了,而是武汉在做一件更底层的事,它在重新分配城市的承载功能。

过去武汉的逻辑是把所有高端的东西往主城区塞,商业、办公、居住全堆在一起,结果就是中心越来越挤,成本越来越高,企业想扩产没地方,居民想改善买不起,这种模式走到现在已经很明显遇到瓶颈了,所以武汉这几年在做的事情其实是在给城市做功能分区的再平衡,让不同的区域承担不同的职能,不再是谁都想当CBD,谁都想做全能型选手。

经开区的底牌是什么

经开区这个地方,很多人对它的印象还停留在＂造车的地方＂,知道有东风本田、东风日产这些厂子在那,但觉得也就是个工业区,没什么好说的,这个判断在十年前没问题,但现在已经不准确了,因为经开区这几年在做的事情不是简单地扩大制造规模,而是在往产业链上游走,往研发和总部经济走。

你去看经开区最近几年引进的项目,已经不只是生产线了,有新能源汽车的电池研发中心,有智能网联汽车的测试基地,有车企的区域总部和结算中心,这些东西意味着什么,意味着这个地方正在从＂生产环节＂变成＂决策环节＂,从＂成本中心＂变成＂利润中心＂,一个地方只要握住了研发和总部这两样,它在产业链里的话语权就完全不一样了,因为制造可以外包,可以转移,但研发和决策权一旦定下来,就很难再动了。

而且经开区还有一个被很多人忽视的优势,就是它离天河机场近,离高铁站近,对于那些需要频繁出差、需要跟全国甚至全球对接的企业来说,这种交通便利性是真金白银的成本节省,不是说非得在市中心才叫方便,很多时候企业要的方便是＂我能快速连接外部＂,而不是＂我离商场近＂。

蔡甸凭什么成为黑马

蔡甸这个地方更有意思,过去基本上是被武汉人当成＂郊区＂看的,觉得那就是个远郊,去一趟都嫌麻烦,但最近两三年蔡甸的变化速度快得有点超出预期,地铁修过去了,产业园建起来了,居住区一个接一个开盘,这个地方正在从＂武汉的边缘＂变成＂武汉的腹地＂。

蔡甸的逻辑跟经开区不太一样,经开区是产业先行,蔡甸更像是在做＂城市功能外溢的承接＂,什么意思,就是武汉主城区那些被挤出来的居住需求、被挤出来的中低端产业、被挤出来的仓储物流,都需要一个地方去接,蔡甸就是在扮演这个角色,而且它扮演得还挺好,因为它既有足够的土地空间,又通过地铁和高速跟主城区保持了联系,距离远但不孤立。

更关键的是,蔡甸这几年在引进的项目里,有不少是偏向生活配套和消费服务的,商业综合体、学校、医院都在往那边布局,这说明政府对蔡甸的定位不只是＂产业承接地＂,还想把它做成＂宜居新城＂,一个地方只要生活配套跟上了,人就会愿意留下来,人留下来了,消费就起来了,消费起来了,产业就有了本地市场,这是个正向循环。

这种变化说明了什么

武汉这一轮对经开区和蔡甸的押注,本质上是在做一件事,就是把城市的增长空间从存量博弈变成增量拓展,过去武汉的发展更多是在主城区内部做调整,拆了这个建那个,资源来回倒腾,但空间就那么大,怎么倒腾都有限,现在通过经开区和蔡甸这种外围区域的开发,相当于给城市打开了新的增长面,不用再死磕中心城区的那点地了。

而且这种布局还有一个好处,就是它让武汉的产业结构更有层次了,中心城区做高端服务业和金融商贸,光谷做高新技术和研发,经开区做先进制造和产业总部,蔡甸做居住配套和生活服务,每个区域有自己的定位,不互相挤兑,这样整个城市的运转效率会更高,各个板块之间也能形成协同。

当然这不意味着经开区和蔡甸就一定能成为＂新核心＂,因为一个地方能不能真正起来,最后还是要看产业能不能留住,人能不能聚起来,配套能不能跟上,这些都需要时间去验证,但至少从现在的趋势看,武汉在往这个方向使劲,而且使的力气不小。

小贴士:如果你在考虑武汉的置业或者创业,别只盯着传统热门区域,经开区和蔡甸这两个地方值得多关注一下,尤其是那些跟产业园区距离近、地铁覆盖到、周边配套在建的片区,虽然现在可能还有点荒,但往后看三到五年,这些地方的变化速度可能会超出你的预期,当然前提是你得判断清楚那些产业和人口导入的规划是不是真的在落地,别光看宣传,要看实际动作。