【案例】武汉市光谷中心城新型智慧停车场(一期)

一、推荐理由

本项目投向领域为新型基础设施中的民生领域信息化和传统设施智能化改造领域。本项目是智慧基建与民生需求深度契合的优质实践，既精准响应城市静态交通治理痛点，又创新探索了“停车+充电”的多元运营模式，示范价值十足。项目以专项债为融资核心，搭配企业自筹资金，资金结构合理且合规性强，收益测算扎实、本息覆盖倍数充足，经压力测试验证抗风险能力突出，实现了融资与收益的自求平衡；同时聚焦智慧化运营，通过标准化管理与灵活收费机制保障长期稳定收益，既破解了区域停车难题，又适配新能源汽车发展趋势，为同类智慧停车场项目提供了可复制、可推广的落地范式。

二、项目背景

国家持续推进新型基础设施建设与城市交通综合治理，明确支持智慧停车场等民生基建项目，鼓励通过专项债等多元融资模式盘活基建投资；随着新能源汽车普及，“停车难+充电难”成为城市发展突出痛点，武汉光谷中心城作为科创产业集聚的核心区域，企业职工、居民及往来车辆的停车与充电需求日益迫切，现有交通配套设施已难以满足区域发展需要。在此背景下，项目紧扣政策导向与区域实际，以智慧化、多功能的停车场建设为抓手，补齐交通基建短板，同时助力绿色出行与城市可持续发展，契合城市高质量建设的核心需求。

三、发行情况

2025年11月发行5000.00万元。

四、项目单位

项目主管部门：武汉市财政局

项目业主单位：武汉光谷中心城建设投资有限公司

五、建设内容

本项目占地面积15360.60平方米，建筑面积22491.92平方米，新建车库地下两层，设置停车位540个，主要包括：建筑工程、结构工程、支护工程、给排水工程、暖通工程及电气工程等。

六、资金筹措

本项目总投资约15414.61万元。项目资本金3414.61万元，约为总投资的22.15%，项目融资12000.00万元，约为总投资的77.85%，计划通过发行政府专项债券筹措12000.00万元。

七、收入来源

项目运营期预期总收入55249.36万元。其中：

（一）停车场车位收入

本项目设置停车位540个。根据《湖北省机动车停放服务收费管理办法》和《省发展改革委关于第十一次动态调整收费标准清单》的相关规定，武汉市机动车停放服务收费2-5元/小时。本项目停车位部分以出租形式供周边园区内企业职工使用及社会大众使用。参考周边各区域，结合实际情况，本项目暂按2元/个/小时测算、一天出租8小时。遵循谨慎性原则，停车位在初始运营年份出租率为60%，此后每年增加10%，至90%达到饱和，空置率10%。参考湖北省过去年份CPI增长趋势（2020-2024年CPI同比涨幅分别为1.90%、3.10%、2.70%、1.50%，2.1%，则每3年滚动增长率约为7.00%），结合武汉市实际情况，本项目停车位租金（元/个·天）按每3年上涨5.00%测算。

预计运营期停车场车位收入6557.79万元。

（二）充电桩收入

本项目设置充电桩162个，充电桩功率为60.00kW，每年可对外运营时间为2,160.00小时。参考中国电动汽车充电基础设施促进联盟发布的全国充电桩使用率情况和各运营商充电设施利用率，项目进入运营期第一年使用率预测为60.00%，第二年起每年增加10%，至第五年使用率达到90.00%，以后年份保持不变。充电服务费标准参考《武汉市发展改革委关于电动汽车充电服务费有关问题的通知》(武发改价格(2015)240号)，电费按国家和省价格部门规定执行，参考《省发展改革委关于第十一次动态调整收费标准清单》，结合实际情况，充电桩收费为1.1元/kwh。参考湖北省过去年份CPI增长趋势（2020-2024年CPI同比涨幅分别为1.90%、3.10%、2.70%、1.50%，2.1%，则每3年滚动增长率约为7.00%），结合武汉市实际情况，本项目充电服务费单价按每3年上涨5.00%测算。

预计运营期充电桩收入48691.57万元。

八、运营成本

本项目债券存续期内运营成本共计24673.21万元，其中：工资薪酬为2760.57万元，外购燃料费为1204.00万元，运营维护费为2762.47万元，其他费用672.70万元。折旧与摊销13791.18万元，财务费用3904.45万元。

九、融资平衡情况

本项目以其运营收入为基础，债券存续期内，预计项目运营产生的净现金流量为38197.96万元，且在债券本金偿还后仍有22293.51万元的期末结余，能够实现项目收益与融资自求平衡，净现金流覆盖融资本息倍数为2.35。

十、总结

本项目精准锚定城市发展痛点与民生刚需，契合国家基建投资与绿色发展的政策导向，政策符合性与现实意义显著。在投融资层面，设计科学合理，融资结构优化，收益预测依据充分，收益覆盖倍数远大于1.1，能够较强地抵御市场波动风险，财务可持续性与抗风险能力强劲。运营模式兼具创新与实用，通过功能整合与标准化管理保障长期稳定收益，既有效提升了区域公共服务水平，又为基建项目“公益属性 + 市场运作”的落地提供了成熟思路，具备极高的示范与推广价值。