时隔 8 年，武汉新房备案价纪录正式被改写。
2026 年 4 月 27 日，绿城外滩玫瑰园获批预售，其中一套建面 289.28 平方米的房源，备案单价达99453.35 元 /㎡，总价约2877 万元，一举刷新武汉新建商品住房备案价最高纪录。此前纪录由 2018 年华侨城原岸双拼别墅保持。
项目核心信息
- 位置：江岸区中山大道与新兴街交汇处（汉口历史风貌区核心）
- 拿地：2025 年 6 月，楼面价约 2.79 万元 /㎡，溢价率 54.4%
- 规划：容积率约 1.3，建筑限高 24 米，内环稀缺低密配置
- 产品：14 栋低密建筑（4 栋 7 层洋房 + 10 栋 3-4 层公馆），总户数仅 131 户
- 价格：洋房总价约 885 万 - 1052 万；公馆总价约 2500 万起
市场意义
该项目的诞生，不仅刷新了武汉顶豪价格天花板，更标志着汉口内环滨江低密豪宅进入全新阶段，成为武汉豪宅史上的里程碑作品。
这并非简单的价格冲高，而是当下武汉豪宅市场格局下，核心地段低密稀缺产品的一次价值定价试探。
绿城外滩玫瑰园本次一次性获批两张预售证，覆盖 1、14 号楼洋房及 2-6 号楼公馆产品。从一房一价表来看，项目定价呈现清晰梯队，高价房源不代表全盘均价，整体为 “入门友好、顶豪拔尖” 的金字塔结构。
价格梯队明细
第一梯队（1 号楼洋房｜入门级顶豪）
- 总价：约 885-1052 万，单价 4.6-5.0 万 /㎡
- 定位：塔尖改善的 “入场券”，平衡核心地段与低密品质
第二梯队（14 号楼洋房｜高端改善）
- 总价：标准层约 1341-2126 万；顶复超 2100 万，单价约 5.8-6.45 万 /㎡
第三梯队（2-6 号楼公馆｜顶豪主力）
- 产品：4 层定制公馆（叠拼 / 合院），建面约 289-330㎡
- 总价：1000 万起，备案单价 7.9-9.95 万 /㎡；最高单价 99453.35 元 /㎡、总价约 2877 万（5 号楼）
定价逻辑
项目以差异化定价实现圈层分层：洋房拉低入手门槛，保障去化；公馆以稀缺低密 + 历史风貌区核心占位，冲击价格天花板。9.9 万 /㎡的纪录级房源仅为个案，全盘均价显著低于该水平，整体定价更贴合武汉顶豪市场的真实承接力。
最高单价房源：5 栋 1 单元 1-3 层 1 号，建面约 289.28㎡，备案单价 99453.35 元 /㎡，总价约 2877 万元。
5 号楼整栋备案单价区间约 7.9 万 —9.95 万 /㎡，主打大户型公馆叠墅产品，采用毛坯销售。
本次同步取证的两栋洋房产品，则统一为精装交付，产品业态与交付标准形成清晰差异化。
1号楼楼盘表
1 号楼为 7 层纯洋房，规划 2 个单元，共计 22 户；户型建面约 186-213㎡，备案单价约 4.6 万 - 5.0 万 /㎡，总价区间约 885 万 - 1052 万。
14号楼楼盘表
1 号楼为 7 层精装洋房，规划 2 个单元，共计 22 户，户型建面约 186-213㎡，备案单价 4.6 万 - 5.0 万 /㎡，总价约 885 万 - 1052 万。
14 号楼同样为 7 层精装洋房，仅 1 个单元、合计 5 户，总价区间约 1341 万 - 2126 万；其中 6-7 层顶复户型，建面约 329.23㎡，备案单价 6.45 万 /㎡，总价突破 2100 万。
整体价格梯队清晰：✅ 1、14 号楼 7 层洋房：总价 885 万起，主力单价 4.6 万 - 5.0 万 /㎡，顶复单价约 6.45 万 /㎡；✅ 2-6 号楼叠拼 & 世家公馆：总价普遍 1000 万起。
项目核心指标
容积率低至1.3，建筑限高 24 米，全系打造 4-7 层低密多层产品；总建面约 4.4 万方，全盘可售房源不足百户，分为丽舍洋房、世家公馆两大产品谱系，洋房内部更是多规制匠心设计。
产品面积段划分为：建面约 190-230㎡改善洋房、建面约 330-800㎡顶豪公馆，纯高端改善定位，只为塔尖人居而来。
品牌高端定位
项目隶属绿城TOP 系玫瑰园产品，杭州九溪玫瑰园、上海玫瑰园早已享誉业内，成为亚洲顶豪标杆名片。落子武汉内环，承袭法式建筑风骨，依托核心地段 + 超低密规制，精准对标高净值改善人群，属长期资产持有型优质物业。
产品核心亮点
空间可定制、户型可成长墙体立柱少、柔性自由格局，可随心改造大两房、三房、四房，适配家庭全周期居住需求；黄金进深开间比例，采光通透、尺度阔绰、收纳体系拉满。
超高得房率，空间超享优化后得房率约100%-105%，同等建筑面积，多出一间房的实用空间，性价比远超普通改善产品。
以190㎡主力洋房为例：
190㎡主力洋房四开间朝南，南向面宽约 16.1 米；
独立电梯前室配玄关，礼遇归家。
南北双阳台分离家政与观景，主卧设双排衣帽间。
户型格局灵动，可在三房、四房间随心切换，适配多元家庭居住需求。
2）会所：1600㎡玫瑰会所，按业主需求 “共创”
女王客厅、里斯 GOLF、儿童书吧、拱券泳池、高定健身，多元高阶会所配套一应俱全。将会客、雪茄、GOLF 空间贯通，打造专属私密会谈圈层场域；健身房增设被动拉伸室、专业体测区，构建完整运动健身闭环。项目示范区五一前已开放媒体品鉴，会所实景还原度极高，为保留秘境质感，暂未对外流出大量实景图。
3）园林：一轴八景，把世界名园搬回家
借鉴法国沃勒维贡特庄园，打造女王花园、水镜花园、莫奈花园、圣阶庭院等，还有恒温玫瑰花厅，一年四季有景可赏、有花可看。
很多人只看到现在的天价备案价，但不要忘了这块地当时有多疯狂。
2025 年 6 月 30 日，P（2025）049 号地块公开出让，吸引 14 家房企参与，历经 106 轮竞价后由绿城摘得：
图片来源于土地市场网
绿城以成交总价 6.645 亿元、溢价率 54.4% 竞得汉口内环核心地块，楼面价 27919.8 元 /㎡，位列武汉住宅楼面价历史第二。
地块占位汉口内环、历史风貌区，容积率≤1.3、建筑限高≤24 米，天然禀赋注定打造低密改善藏品。
绿城采取反节奏慢开发：从拿地到拿证历时近一年，不赶高周转、潜心雕琢产品，为塔尖人居精研每一寸空间与细节。
绿城深耕产品打磨，搭建 1:1 立面样板段，反复优化材质与呈现质感；联合多家设计机构，迭代调整建筑、景观、室内全维度方案；设立产品共创中心，深度对接高净值客户需求，精修会所与空间功能。
这种反节奏慢开发模式，优势在于产品打磨更充分、品质更有保障；劣势则是开发周期拉长、资金成本攀升、定价被动抬升，需依托高单价覆盖成本，市场容错率相对较低。
绿城外滩玫瑰园位于江岸区中山大道与新兴街交汇处，紧邻武汉天地，属汉口历史风貌区核心，配套成熟度处于武汉第一梯队。
全维顶配资源
交通：近黄浦路地铁站，步行便捷可达，无缝贯通 1、8 号线，高效通达武汉三镇。
教育：依据江岸区政府函件，项目适龄儿童小学对口沈阳路小学；周边齐聚武汉二中、七一华源、武汉市第二初级中学等一众武汉第一梯队名校，优教资源扎堆。
商业：武汉天地商圈、壹方北馆、新天地商业街步行即达，高阶商业配套环伺，高端生活消费举步可至。
生态：解放公园、汉口江滩双城市公园环绕，步行直达，坐拥城芯难得生态绿肺。
人文：毗邻百年租界建筑群、领事馆区、巴公房子、詹天佑故居，浸润深厚历史文脉，人文底蕴十足。
项目集齐交通、教育、商业、生态、人文、政务六大顶配资源，占位无可替代。
绿城外滩玫瑰园的落地，恰好填补这一空白。从拿地阶段历经 106 轮竞价、不惜成本拿下汉口内环绝版低密地块；到开发摒弃高周转，耗时近一年精磨立面、园林、会所与户型；再到落地绿城最高玫瑰园 TOP 系产品，每一步都彰显初心：只为在武汉，打造一座经得起时间沉淀的传世封面作品。
市场研判：绿城能否站稳 9 万 + 单价
从底层逻辑来看，绿城完全有底气在武汉站稳 9 万 + 价格体系：
- 地段绝版不可复制：汉口内环 + 历史风貌区 + 1.3 超低容积率，4-7 层纯低密规制，内环再无同类供地，稀缺性直接支撑顶豪定价；
- 产品力极致打磨：放弃快周转、1:1 样板立面、全维度方案迭代、高净值客户共创，户型高得房率、会所全龄高阶配套，产品质感匹配顶豪价值；
- 品牌 TOP 系加持：玫瑰园系本就是绿城亚洲顶豪名片，自带高端圈层认知与长期资产保值属性，适配高净值人群收藏式置业需求；
- 资源全维顶配：名校对口、天地商圈、双公园、地铁人文全覆盖，老城核心配套成熟度是新兴板块无法比拟的。
唯一制约在于老城城市界面新旧混杂，但高净值客群更看重稀缺地段、低密产品、品牌底蕴与资产属性，对界面包容度更高。综合来看，绿城以 “做作品” 的极致打磨路线，完全能支撑并稳固武汉 9 万 + 顶豪价格天花板，成为城市塔尖人居标杆。
绿城想在武汉，留下一座经得起时间考验的作品。
你觉得绿城这次，能靠 “做作品” 在武汉站稳 9 万 + 吗？
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感谢您的理解和支持！
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