【视界】2026年上半年武汉市房地产市场分析

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2026年上半年，武汉市土地市场呈现结构性分化，全市土地拍卖以底价成交为主；主城区核心优质住宅用地竞争激烈，新城区地块基本由各区属城投、城建平台底价拿地；民营房企拿地意愿保守，仅少量民企选择性布局远郊刚需地块，央企、国企成为核心优质地块主力竞买人。

供应方面。上半年挂牌的各类用地共计133宗，同比减少2宗。

从供地分类用途来看，工业用地77宗，商服用地25宗，涉宅用地22宗，其他用地9宗。

从供地区域来看，新城区供应74宗，开发区供应36宗，主城区供应23宗。

成交方面。全市共计成交各类用地47宗，同比减少5宗，其中商服用地19宗，涉宅用地19宗，工业用地5宗，其他用地4宗。成交土地总面积124.70万㎡，成交总金额72.40亿元，成交面积同比下跌18.58%，成交金额同比下跌41.44%。

区域结构方面。上半年土地成交宗数较为均衡，但成交面积以新城区为最。具体来看，新城区成交宗数21宗，成交面积68.90万㎡；开发区成交宗数13宗，成交面积29.49万㎡；主城区成交宗数13宗，成交面积26.31万㎡。

拿地房企方面。上半年共成交38宗开发用地。其中，有26宗地被国央企取得，占开发用地的68.42%，其余12宗地被民企取得，占开发用地的31.58%，国有企业拿地积极。

总体上，上半年武汉土地市场整体缩量筑底，涉宅地块成交规模同比大幅下滑，地价回落，仅武昌、光谷核心区少量优质地块出现高溢价，其余区域多为底价成交，国央企主导拿地，市场结构性分化显著。

02

上半年，房地产市场稳步发展，新建商品房的成交量和面积同比均上涨。具体来说，新建商品房的成交套数上涨3.24%，成交面积上涨6.67%，市场情绪逐渐稳定。

1.成交情况。整体而言，新建商品住宅成交套数和成交面积同比均上涨。

成交套数。上半年，全市新建商品住宅成交45640套，同比上涨2.80%，成交面积538.08万㎡，同比上涨6.14%。其中，一季度成交17950套，成交面积217.89万㎡；二季度成交27690套，成交面积320.19万㎡。

区域方面。上半年，主城区、新城区和开发区分别成交21727套、12071套和11842套，比例为48:26:26。

细分区域方面。上半年，东新区、江夏区、汉阳区成交套数前三，分别为9423套、4870套、4745套。东新区、江夏区、汉阳区成交面积前三，分别为111.92万㎡、56.74万㎡、56.72万㎡。

价格方面。国家统计局最新数据显示，全市新建商品住宅成交价格月度环比涨跌不一，一月环比上涨0.1%，二月上涨0.1%，三月下跌0.5%，四月持平，五月上涨0.2%，六月上涨0.1%。同比方面，跌幅持续收窄，一月同比下跌3.8%，二月下跌3.5%，三月下跌4.1%，四月下跌3.9%，五月下跌3.1%，六月同比跌幅已收窄至2.9%。

上半年全市新建写字楼、商业市场成交量和成交面积整体均大幅下跌。

1.商业市场。上半年全市商业用房合计成交2502套，成交面积30.69万㎡，同比分别下跌36.93%和16.48%。

从各区域看。上半年，主城区、新城区和开发区的商业用房分别成交1278套、903套和321套，比例为51:36:13。

从各细分区域看。江岸区、汉阳区、江夏区的成交套数前三，分别为428套、354套、255套。汉阳区、东新区、江岸区成交面积前三，分别为5.27万㎡、5.26万㎡、4.56万㎡。

租赁市场方面。根据戴德梁行统计，上半年，武汉五大核心商圈无新增优质商业项目开业，优质零售项目总存量维持在484.0万㎡。截至上半年末，五大核心商圈整体空置率由一季度末13.8%上行至14.8%；市场持续延续以价换量格局，核心商圈首层平均租金由一季度末387.7元/㎡/月回落至379.4元/㎡/月。

从业态看，截至2026上半年，武汉零售市场业态持续优化、布局更趋均衡。餐饮业态始终稳居拓店主力位置，一季度餐饮新店占比39.0%，轻食简餐、地方特色小吃、新式茶饮等轻量化品类占据主导，高端正餐拓店趋于谨慎，多集中在武广、中南中北等辐射能级较高的商圈；二季度餐饮新店占比进一步提升至 42.3%，地域特色化趋势显著，云贵烤肉、滇式茶饮、荆沙风味本土创意菜等特色餐饮集中落地，持续筑牢商场客流基本盘。零售业态上半年保持稳定扩张态势，一季度零售业态拓店占比大幅提升至 38.4%，生活零售、运动户外、美妆护肤三大赛道表现突出；二季度零售新店占比37.0%，覆盖高端奢侈品、潮玩数码、家居杂货，成为商场完成品牌升级、拉升客单价的重要载体。娱乐休闲及配套业态稳步发展，多元业态协同发力，进一步丰富消费场景、提升商圈吸引力。整体新店格局呈现高端悦己消费与平价高频刚需消费双线并行，充分匹配当下多元化、分层化消费需求。

需求端来看，市场多层级消费需求持续稳步释放，呈现明显分化特征：头部标杆商业项目竞争力强劲，持续引进各类首店、高端品牌，租金表现稳健；中端存量商场承压明显，租户撤店增多，承租方议价能力提升，业主多以租金让利方式引入特色品牌，推进场内业态焕新重塑。

年内展望，武汉将迎来高科未来广场、凯德壹为邻、光谷万象天地等优质商业项目入市，大部分集中于光谷区域，进一步强化光谷一站式商业消费场景的供给，完善全域多中心商业布局，持续释放消费潜力，推动零售市场高质量发展。

2.写字楼市场。武汉市上半年全市写字楼合计成交2642套，成交面积33.33万㎡，同比分别下跌52.05%和32.26%。

从各城区来看。上半年，主城区、新城区和开发区的写字楼分别成交1304套、744套和594套，比例为49:28:23。

从各区域来看，上半年江岸区、东西湖区、东新区成交数量前三，分别为750套、526套、486套。武昌区、江岸区、东新区成交面积前三，分别为10.78万㎡、7.89万㎡、4.72万㎡。

新增租赁市场方面。戴德梁行数据显示，上半年，武汉核心商务区甲级写字楼市场整体呈现供应集中释放、空置先升后降、租金持续下行、需求结构迭代态势，市场存量稳定350.1万㎡。

数据层面，一季度新增供应推高空置率至阶段高位39.4%，租金跌至71.0元/㎡/月，单季净吸纳量2.8万㎡，需求同比回暖。二季度无新增供应，市场持续去化，空置率回落至38.8%，但需求小幅弱化，净吸纳量2.3万㎡，租金继续下行至68.7元/㎡/月。上半年需求主要依托优质楼宇虹吸老旧项目租户、企业搬迁升级及运营商扩租支撑。

行业需求持续迭代，从一季度TMT、金融双核心，升级为二季度TMT、医疗健康、商务服务多元支撑格局。医疗健康成为上半年最大增量赛道，生物医药、医疗器械企业租赁需求快速释放。同时中小科创企业轻量化、弹性办公需求凸显，单人轻量办公模式为市场带来新增去化空间。

展望下半年，平安银行大厦、劲牌大厦、长投汉口中心等优质商务项目将集中入市，全年新增优质办公体量约25.0万㎡，核心区域存量博弈进一步加剧。未来市场竞争将聚焦精细化运营、产业匹配与增值服务，差异化运营将成为楼宇稳定去化、提升资产价值的核心关键。

3.新建商办市场总结。从销售和租赁数据看，商业用房、写字楼销售数量、面积均同比大跌，武汉商办市场整体处于存量调整周期，写字楼呈现供应阶段性释放、空置先升后降格局，零售市场无新增供应，受品牌持续迭代影响空置有所走高，两大板块租金均承压运行，行业需求结构持续优化，市场分化进一步加剧。

03

根据武房经协研究中心发布的数据，上半年，二手住宅交量为49913套，同比上涨8.50%，挂牌均价为13409.31元/㎡，同比下跌11.45%，呈现出量增价跌的情况。整体而言，上半年，武汉二手房市场成交量同比上涨，挂牌均价仍旧承压，市场呈现出以价换量的态势。

从成交套数来看，2026年上半年各月成交套数除了2、4月份之外，其余月份均高于2025年，二手房市场销售数量逐渐回升。

从挂牌均价来看，一季度各月挂牌均价同比均下跌，且下跌幅度未有缩小趋势，二手房市场价格仍承压。

根据国家统计局最新发布的数据，武汉市二手住宅价格指数1月环比下跌0.6%，同比下跌9.2%；2月环比下跌0.8%，同比下跌9.4%；3月环比下跌0.6%，同比下跌9.9%；4月环比上涨0.1%，同比下跌9.4%；5月环比下跌0.4%，同比下跌8.8%；6月环比下跌0.1%，同比下跌8.0%。总体上，二手房市场维持低位运行。

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土地方面，上半年土地市场整体缩量筑底、多数地块底价成交，国央企主导拿地，仅主城核心优质地块产生溢价；住宅市场回暖明显，新建商品住宅成交同比上涨、房价同比跌幅持续收窄，二手住宅呈现量增价跌、以价换量的运行特征；商办市场仍处于深度调整周期，新建商业与写字楼销售成交同比大幅下滑，租赁端写字楼存量稳定、空置先升后降且租金持续下行，需求结构逐步多元，零售物业无新增供应，存量调改推高空置、租金同步走弱，市场分层清晰，年内光谷将新增多个商业项目、下半年核心片区多栋甲级写字楼集中入市，商办存量竞争进一步加剧。

总的来说，在政策托底与市场调节双向作用下，下半年房地产市场整体运行有望平稳修复。

说明