2026.07.31

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作者 | 第一财经 周芳

房地产市场正从“增量扩张”转向“存量提质”。

近日，武汉在全国超大城市中率先出台城市更新“十五五”专项规划（下称“规划”）。规划遵循“小规模、微改造、渐进式”原则，聚焦“钱、地、人、手续”等核心堵点，在制度创新、模式创新、路径创新上率先探路。目标是在五年内，改造250万平方米危房、加装2000部电梯、建设60%完整社区，打造环大学创新带和特色科创园，实现住房、产业、文化、生态全面升级，构建超大城市可持续发展新范式。

7月30日下午，武汉召开城市更新专题发布会，武汉市住更局局长蔡松‌在会上接受第一财经记者采访时表示，通过探索新路径，构建“更新+”多维赋能融合发展模式。带动产业焕新上，通过推动老旧厂区转型升级，推广“工业上楼”，植入科技研发、文化创新等新业态，实现空间重构与价值重塑，让沉睡资产成为培育新质生产力的新空间。带动科技创新上，以高校为核心，通过改造周边低效用地和闲置楼宇，建设低成本、便利化的环大学创新发展带，实现城市更新与创新发展相互促进。带动治理革新上，探索“BIM+AI”在规划审批、施工建设、运维管理的全流程应用，推动全域数字化转型。带动文化出新上，实施以湖为单元的有机更新，推进汉口、武昌、汉阳三大历史城区整体保护与功能复兴，擦亮“国际湿地城市”和“国家历史文化名城”两张名片。

城市更新中，老旧小区和危旧房改造是最难啃的硬骨头。蔡松‌介绍，武汉正在探索“自主更新、原拆原建”等创新模式，不搞大拆大建，在原址上拆危建新，让老房子“翻新”为好房子。

规划明确，自主更新原拆原建规模将达20万平方米，让居民在原址上实现居住品质跃升。这类项目由居民当家做主，目前“试水”了三种模式：江汉区万松园路251号采用“不增容不增户”模式，按“原址、原面积、原高度”的原则实施重建，改善了居住条件，并新增了电梯等配套设施；解放大道1427号作为全市首例“增容不增户”的项目，通过在有限空间内为每户增设独立的厨卫，并新增电梯、空中花园、停车场等公共设施，实现户型优化升级和公建配套全面补齐；湖北大学危旧房改造项目则是“增容增户”模式的代表，居民部分出资，原地拆旧建新。

为盘活闲置存量空间，武汉还打破政策壁垒，通过灵活调整建筑用途、推行用地弹性混合等举措，简化审批、降低改造成本，让城市沉睡的空间，变身群众家门口的民生载体。洪山区蝴蝶园幼儿园正是靠这项政策快速改造为梨园街道养老服务综合体，配齐老年食堂、康复理疗、日间照料等功能，周边老人步行5分钟就能享受到专业服务。武钢云谷·606则是在保留原武钢老厂区工业风貌肌理的基础上，叠加科创研发、文创设计、配套商业等多元功能，实现“老厂区焕发新活力，旧空间孕育新未来”。

城市更新改造覆盖面广、资金需求大，“钱从哪里来”的问题备受关注。

武汉市财政局副局长詹波介绍，市级财政每年预算安排“五改四好”城市更新专项资金5亿元，激励引导各区推动182个更新片区的开工建设；同时安排市级保障性住房专项资金21亿元；此外还将申报中央财政补助资金、预算内投资、超长期特别国债、政府专项债券等各类政策性资金。

除依托各级财政资金外，“十五五”期间，武汉还将探索设立城市更新基金，深化国有“三资三化”改革，推动符合条件的项目发行REITs（不动产投资信托基金）等资产证券化产品。

戴德梁行武汉政府和国企服务平台负责人谢颖对第一财经表示，REITs作为重要的金融工具，正在为城市更新项目提供长期、稳定的资金支持，推动资产从“持有”向“运营+退出”闭环转型。项目方在前期策划阶段就应进行文商旅资产的REITs适配性评估，对标发行标准，从硬性合规、关键财务、核心运营三个维度为资产“画像”，通过资产打包、业态优化和财务梳理，将项目培育为符合资本市场要求的优质标的。

微信编辑 | 夏木

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