近日，武汉市青山区法院审结一起物业服务合同纠纷，依法认定物业公司以限额电费充值，变相逼迫业主催缴物业费的方式违法违约，并联动相关职能部门推进小区市政水电改造，切实化解民生纠纷。
朱大姐系某小区业主。因小区配套尚未完工，水电未接入市政主管网，由物业公司代收代缴水电费，但缴纳额度由业主自由选择。后朱大姐因对小区物业服务、配套设施不完善等问题不满，未按期缴纳物业费。2026年3月起，朱大姐收到物业公司通知，单次电费充值额度限制为20元，并要求其尽快缴清物业费。时值气温升高，居家用电需求激增，朱大姐只得多次往返物业办公室充值电费，日常生活受到极大影响。
经多次沟通、投诉，问题始终未能解决。4月8日，朱大姐诉至青山区法院，请求判令物业公司解除电费充值限制、承担案件诉讼费，并赔偿精神损失费3000元。
物业公司无正当理由未到庭参加诉讼，仅向法院提交书面答辩意见。其抗辩主张，电费充值限额因系统升级、后台程序故障所致，限额缴费虽给朱大姐的生活带来了一定的困扰，但是并未侵害业主实质权益，且系统完成升级后，已于4月20日起不再对充电限额，朱大姐的诉求早已实际解决，其无需承担精神损害赔偿责任。
法院经审理认为，本案争议焦点为：物业公司限制业主电费充值额度的行为是否构成违约，以及朱大姐的各项诉讼请求是否应予支持。
保障业主基本生活用水、用电，是物业服务企业的基础性、保障性义务，不因小区配套不完善、业主存在物业费争议而免除。本案中，物业公司对业主采取的限制电费充值金额的行为，客观上导致朱大姐需要频繁充值、生活不便，构成对合同义务的违反。物业公司仅以系统故障为由抗辩，未提交任何维修、升级、故障报备记录等佐证材料，其辩解缺乏事实依据，法院依法不予采信。同时，结合物业工作人员作出“先行缴纳物业费方可大额充值”的表述，可以认定电费限额充值行为与催缴物业费存在关联，该行为既违反法律强制性规定，亦违反物业服务合同约定，物业公司应当依法承担相应违约责任。
针对朱大姐的各项诉讼请求，法院结合案件事实与法律规定逐一审查认定。因物业公司已于2026年4月20日主动解除电费充值限制，案涉违约行为已终止，相应侵权、违约状态已然消灭，朱大姐要求恢复不限额电费充值服务的诉求，无事实基础，依法不予支持。关于精神损害赔偿，本案属于物业服务合同纠纷，物业公司的不当行为仅造成业主生活便利受损，未侵害自然人人身权益、未造成法定严重精神损害后果，该项诉求不符合法定赔付条件，依法予以驳回。因物业公司的违约行为是引发本案诉讼的直接原因，故本案案件受理费由物业公司负担。
案件审结后，为实现矛盾纠纷实质化解、源头化解，法官主动与街道、住更局进行沟通联系，积极推动案涉小区市政水电管网接入工程，助力业主实现水电费自主缴纳，从根源杜绝物业变相限电催费问题，切实守护群众合法权益。
法官说法
《中华人民共和国民法典》明确禁止物业服务人以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务合同对物业服务企业与全体业主均具有法律约束力，双方均应恪守约定、全面履行义务。违约责任适用无过错责任原则，只要当事人存在不履行或不完全履行合同义务的客观事实，且无法定免责事由，即应当依法承担违约责任，不以主观过错为前提。物业公司系统维护、后台管理等问题，属于企业内部经营管理范畴，不属于不可抗力等法定免责情形，不能作为对抗业主合法权益、免除自身违约责任的理由。
物业服务企业应当依法依规提供服务、主张权利，催缴物业费可通过催告、诉讼、仲裁等合法途径开展，坚决杜绝变相限制民生服务的违规操作。同时，业主对物业服务存有异议的，应当理性维权、合法沟通，切勿无故拖欠物业费，共同维护和谐有序的小区居住环境。
