武汉长江新区武湖片区按下快进键！重点打造未来城市副中心,价值面临重估。

武湖这个地方,我上周末专门跑了一趟,回来之后总觉得有点不对劲。不是说它不好,而是那种感觉很奇怪,像是你明明在看一个还在施工的工地,但所有人都在跟你讲五年后的故事。地铁站牌立起来了,周围还是农田和待拆的民房,但售楼处的沙盘上已经摆满了写字楼和商业综合体。

我站在那儿,脑子里突然冒出一个词：时间贩卖。

那条还没通的地铁

19号线的站点已经在那儿了,围挡上写着预计通车时间。我问了问旁边早餐店的老板,她说这工地围了快两年,偶尔能听见打桩的声音,但具体啥时候能坐上车,谁也不知道。

唉,这就很微妙。你买房的时候,销售会指着规划图跟你说＂地铁一通,这里就是副中心＂,但你真要问通车日期,他就开始打太极。我那天特意数了数,从武湖片区到光谷或者汉口,现在开车得40分钟起步,要是遇上早高峰,一个小时都不一定够。

可规划书上写得明明白白,未来城市副中心,对标的是光谷、车谷那种级别。这落差感就像你去相亲,对方给你看的是十年后的理想照片。

工地旁边的售楼处

我进了个售楼处,就在一片还没平整的土地边上。接待我的小姑娘挺热情,拿出厚厚一摞资料,从长江新区的战略定位讲到武湖片区的产业规划。她说这里要打造科创中心、总部经济、高端制造业基地,还有国际社区。

听着挺唬人,但我看了眼窗外——两台挖掘机停在那儿,工人在抽烟,远处有几栋烂尾楼的框架立在那儿,像几根断掉的牙齿。

我问她:＂现在这片区有多少人住？＂

她愣了一下,说大概几万人吧,以后规划能容纳三四十万。

这就是问题所在。你要造一个副中心,得先有人,还是先有配套？武湖现在的逻辑是:先把框架搭起来,地铁、学校、医院都规划好,然后等人来填。可人为什么要来？

那天和司机聊的

回程路上,滴滴司机是本地人,在武湖住了三十多年。他跟我讲,这片区其实之前也＂规划＂过好几轮,最早说要建临空经济区,后来又说要搞物流园,现在改口叫副中心了。

＂反正每次都是画大饼,我们这些老住户也习惯了。＂他点了根烟,＂不过这次好像是真的要动了,拆迁补偿给得还行,我隔壁邻居去年拿了三套安置房。＂

我问他觉得这地方五年后会怎么样。

他想了想说:＂也不好讲。要是地铁真通了,产业真进来了,那肯定起来。但要是又拖个十年八年……唉,到时候又是一批人被套住。＂

这话让我想起一件事。武汉这些年造了好几个＂副中心＂,光谷算是成了,但阳逻、沌口那些地方,哪个不是花了十几年才慢慢有点人气？时间成本这玩意儿,规划书上从来不写。

价值重估还是价值透支

现在武湖片区的房价,均价大概在一万二到一万五之间,比武汉主城区便宜不少。很多人觉得这是洼地,值得投资。

但我那天看下来,总觉得这个＂价值重估＂有点悬。不是说它没潜力,而是你得算清楚自己能等多久。

地铁通车可能还要三五年,产业导入可能还要更久,配套成熟可能要等到孩子都上中学了。这期间你的资金被锁死,租金回报率低得可怜,转手卖掉还得承担各种税费。

我朋友去年在那边买了套,现在每个月开车一个多小时去上班,周末回去住。他跟我说:＂也不知道当时怎么想的,可能是被那个沙盘给迷住了。＂

小贴士:

如果真想去武湖看看,建议工作日去,能看到真实的人流和配套使用情况。周末去的话,基本只能看到售楼处和空荡荡的马路。另外,地铁19号线的最新进展可以关注武汉地铁集团的公众号,别光听销售讲故事。至于值不值得买,记不清是哪个经济学家说的了,买预期这事儿,本质上是在赌国运和地方政府的执行力。你要是真信武汉这十年能再造一个光谷,那可以赌一把。要是只是觉得便宜想捡漏,那还是算了吧。