武汉地王,谁是赢家

上周五，武昌土拍爆出大新闻。

保利拿下中南路原七医院地块，楼面价破 21111 元 /㎡。

对比周边高端项目 1.7 万左右楼面成本，单平硬生生拉高四千。

业内普遍预判，后期售价有望摸到 4 万 /㎡，对标武昌滨江顶豪。

地块底气很足。

内环地段打底，再加武汉小学、武珞路实验本部双学区。

硬件配置，在武昌内环属于稀缺资源。

但即便天赋拉满，能不能稳稳卖到4万，市场依旧心存疑虑。

我在网上看到一个很有趣的观点。保利高价拿地，不全是单打独斗赚项目利润。

真实目的，是用高地价锚定板块价值。托举自家徐家棚 F1 地块 —— 保利翡丽甲第，掩护其顺利出货。但是问题是，如果真是这样，后面谁来掩护这块地呢。

倒不如说是保利财大气粗，看好武昌市场，自家大总部就在附近，领导们日常遛个弯就能来看看项目近况了。用一块地抬升整片片区房价，同时形成矩形打法，深耕一地，典型大房企操盘思路之一。

土拍结果出炉当天，画面更有意思。周边一众开发商，接连发海报庆贺。

自家在售盘，凭空蹭上新地王红利。

懂行的人都清楚。土拍从来不是一家房企的游戏。

一宗地王落地，可以让一个片区的价值重估。

借着这波热度，我们也来回顾一下武汉几个颇有意思的地王。

横跨数年楼市周期，各家境遇早已冰火两重天。

有人靠板块兑现稳稳盈利，有人被市场裹挟降价亏本。

一个地王沉浮，便是一座城市楼市的缩影。

江岸｜武汉瑞府：武汉地价天花板

2020 年 11 月，二七滨江土拍鏖战。321 轮竞价过后，华润豪掷 65.7 亿拿地。楼面价 30558 元 /㎡，溢价 52.79%。

这是武汉到目前为止唯一楼面破3万的住宅用地。

地块纯住宅规划，不用配建大量商办，所以价格较高。

拿地当时，全行业一片质疑。地价太高，未来很难回本。

2025 年 6 月底，武汉天地旁新兴街地块（即绿城外滩玫瑰园）成交，容积率仅 1.3 低密地块，楼面 27920 元 /㎡。即便如此，依然追不上华润瑞府的纪录。

武汉瑞府分 ABC 三个地块。AC 早已交付，目前主要是 B 区房源在售。

从2021年9月份首开到2026年6月5日，4年多的时间武汉瑞府共备案了900多套，仅剩142套未网签，这个成绩在武汉豪宅中是顶流般的存在。

目前主推10号楼，建面约266平的户型，另有9#、8#楼建面约186-236㎡大平层房源，6#楼建面约285㎡户型房源在售。均价约45000元/㎡，但是由于项目不同地块和户型产品价格差异较大，所以具体价格还需一房一议。

二七滨江作为武汉官方重点打造的滨江 CBD，总部写字楼、高端商业、市政路网逐年落地，片区圈层肉眼可见成型。

武汉瑞府是全武汉为数不多，地价、房价、板块配套三者完美闭环的地王项目，属于拿在风口、经历楼市大调整期，出货前易后难，但尚算小满的地王项目。

硚口｜中建湖北文旅壹品公馆：内环黄金地段的错配人生

硚口历史单价地王，诞生在 2021 年 6 月底。也是武汉楼市由盛转衰的分水岭节点。

中建 + 鄂旅投（湖北文旅）联合体，46.9 亿底价拿下崇仁 A 片。楼面价 24162.8 元 /㎡。

地段没得挑，中山大道 + 崇仁路交汇处。汉口内环芯，1 号线步行可达。恒隆、武商、同济医院环伺，配套全现成。

粗略核算综合成本。叠加建安、融资、税费，毛坯卖到 3万+才保本。

2023 年项目首次领证，备案价刚好卡在 35000。

开发商本意瞄准内环改善客群。奈何市场降温，改善购买力大幅收缩。开盘半年，去化不足三分之一。

为快速回笼资金，后期不断调整价格，推出特价房。可以说是卖一套亏一套。

好在两大央企股东兜底。2025 年顺利完成首批交付，避开烂尾风险。

但高昂地价锁死成本，项目亏损已是既定事实。

目前在售4#楼，建面约108-140㎡毛坯现房房源，价格约21000-22000元/㎡。另有前期2#楼建面约120-140㎡毛坯现房在售，价格约21000-22000元/㎡。

汉阳｜碧桂园晴川府：地价险些贵过房价

2016 年，武汉楼市全线走牛，土拍疯狂。汉阳拦江路滨江地块，引来群雄争抢。

210 轮竞价厮杀，碧桂园溢价近 289% 拿地。楼面价 20017 元 /㎡，当年刷新全市地价纪录。

此后整整四年，才被华润瑞府打破。

汉阳地价破2万，现在听起来像个神话。

但是当年市场极度乐观。所有人笃定，未来售价轻松破四万。

计划赶不上变化。

项目建设周期，撞上新房限价调控。2018 年正式开盘，加上各种精装车位一顿包装，均价也只被锁在 3 万出头。

刨除各项硬性成本，项目仅能微弱保本。

但是作为片区标杆性项目，依托当时的市场行情，项目的销售情况非常不错，连公寓产品也陆续售完。如今小区已是汉阳滨江成熟小区，坐拥一线长江景观，二手房价依然领先全区。

回头再看 2016 年疯狂的土拍行情，只能感慨一轮调控，直接改写一宗地王的盈利命运。

东湖高新｜领峯：地王折戟

2021 年集中土拍，是光谷地价的巅峰。一口气诞生两宗楼面破两万的地块。

领峯 20799 元 /㎡，香港置地元庐 20330 元 /㎡。稳居光谷地价前两名。

领峯由南山、城投、长投联合开发。落址光谷中心城二妃山北侧。首开精装备案逼近 2.9 万 /㎡，出道即光谷改善标杆。

后续行情急转直下。片区配套落地速度，远低于房企预期。现房毛坯特价跌至 1.1 万 /㎡。售价大幅跌破土地成本，还因公区减配遭遇业主投诉。

隔壁元庐紧挨光谷外国语学校。20330 元 /㎡的地价摆在面前。精装备案 31000 元 /㎡，利润空间被极度压缩。项目虽在光谷高端市场偶有亮眼成交，但整体去化节奏缓慢。

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保利中南路新地王，故事才刚刚起步。能不能站稳4四万售价，答案，要交给未来。

地段，只能守住地块价值下限。

配套落地，产品保值，合理定价，才是项目的生存法则。

互动：你觉得保利这块地，未来能卖到 4 万吗？评论区聊聊。