武汉东西湖划区后迟迟未爆发?临空港扩容,究竟卡在了哪一步

很多人一提到东西湖,第一反应是”这个区要不要划出去”“临空港要不要单独设区”,这个理解一开始就跑偏了,东西湖1958年就是武汉市辖区,根本不存在划区这一说,所谓”划区传闻”,其实是国家级开发区要不要进一步扩权扩容的问题,跟行政区划调整不是一回事。

但为什么外界会反复传这件事,因为东西湖确实没”爆发”,2012年挂牌国家级开发区到现在十几年过去,光谷、车谷的名声越来越响,临空港却像一直在原地转圈,这个落差让人忍不住去想,是不是只要再往前推一步就能起来。

其实不是。

临空港的”临空”两个字,一直没真正落地

临空港这个名字最值钱的是”临空”,意思是要靠近天河机场吃航空经济的红利,航空物流、跨境电商、飞机维修,理论上都该在这里集聚。但打开地图就知道问题在哪,天河机场不在东西湖,在黄陂,东西湖和机场之间隔着府河、张公堤、机场高速,真正快速连通机场的轨道交通至今没建。

企业从园区开车到机场货站要四十分钟,跨境电商的件晚一个小时上飞机就赶不上当天那班,这种情况下航空物流公司不如直接去黄陂临空经济区落地,东西湖的临空优势就被截胡了一半。更现实的是,机场归机场管,口岸归海关管,黄陂那边的临空经济区也在搞,资源是分散的,不是聚拢的,临空两个字就只能停留在规划文本里。

网安基地这条路,本来就慢

东西湖另一张牌是2016年落地的国家网络安全人才与创新基地,规划四十平方公里,听起来够大。但网安基地的难点不是建楼,是培育生态,这种新兴产业不像食品加工厂建好就能出产值,它需要顶尖人才、科研院所、龙头企业带动配套企业一起进场,十年起步的活儿。

光谷搞了二十多年才有今天,网安基地才走到第十年,楼是建起来了,但晚上灯火稀疏,入驻企业的实际产值和当初的规划比,差距还在。等的过程里,统一、可口可乐这些老支柱又面临土地产出效率的天花板,新旧之间出现了空档期,GDP一千二百亿左右,在武汉十三个区里排到中游,这个位置就尴尬。

扩容卡在哪,其实是基础设施欠账

回到标题,临空港扩容卡在哪一步,答案不在行政审批,而在基础设施。

最直接的是地铁,临空港核心区到现在没有一条轨道直达,1号线只到径河边缘,6号线触及金银湖,12号线设了站但全线开通时间一直在调,光谷、车谷的地铁密度早就甩开东西湖一个身位,产业要落地,人才要进来,没有轨道就没有通勤半径,没有通勤半径就没有人口承接,这是硬约束。

第二个是跨府河通道,东西湖南向连接汉口核心区的路就那么几条,临空港大道快速化改造和新增跨府河桥梁都在推,但落地周期都不短,在通之前,东西湖和汉口主城之间的”心理距离”会比”物理距离”远不少。

再就是配套,金银湖片区盖了不少房,但优质学位、三甲医院一直跟不上,白天人去汉口上班,晚上回来睡觉,睡城模式很难支撑产业升级,企业招人,先问学校、医院、通勤,这三样答不上来,简历就过不来。

所以扩容不是把开发区面积扩大就行,而是要把交通、教育、医疗这些基础欠账一点点补上,这个过程不出意外的话,还得三到五年。

小贴士

如果你最近在看东西湖的房子,有几个观察可以参考。一是金银湖片区房价已经横盘两三年,挂牌量不低,作为自住盘配套已经成熟,看准学位和地铁就行,别赌片区再跳一级。二是临空港核心区径河、走马岭方向的新盘,去化压力是真实存在的,新房价格相对低,但要做好持有五年以上的准备,等地铁12号线全线和跨府河通道落地之后,价值才会重估。三是网安基地这一片,更适合关注产业园写字楼和人才公寓的租赁机会,而不是住宅投资,产业起来了租金先动,房价后动,这个顺序别搞反。