《武汉市支持城市更新规划土地建设政策应用指引(第一辑)》发布,“政策+案例+操作路径”
- 2026-10-08 20:41:20
城市更新实操“宝典”来了
《政策应用指引》这样用
5月8日，武汉市自然资源和城乡建设局正式发布《武汉市支持城市更新规划土地建设政策应用指引（第一辑）》。《指引》用“政策+案例+操作路径”的方式，聚焦历史风貌与保留建筑活化、产业升级、要素配置创新三大板块，将政策条文拆解为八大实操应用场景，是全市首份覆盖规划、土地、建设全链条的城市更新“实操手册”，既告诉市场主体“怎么办”，也帮审批部门、技术人员统一了标准，打通政策落地的“最后一公里”。
场景一
保留建筑怎么开展产权归集和确权登记？
保留建筑建造年代久远，权属来源资料缺失、合规面积难认定、审批手续不全、文物修缮标准搞不清，导致资产成了“黑户”——没法抵押、没法交易、没法合规运营。针对这一系列难题，市自然资源和城建局联合多部门出台《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》（武自然资建发〔2024〕6号）。
对以征收、收回(收购)方式归集既有建筑产权的，按照”规划认定——原权属注销登记——核发规划设计条件——土地供应及用地规划许可——竣工验收/安全认定——项目建盘——不动产首次登记”全流程工作要点，完成产权归集和登记。例如，延庆里由区文旅、住房和城市更新部门联合批复和验收不可移动文物修缮方案后，以实测面积认定规模，把文物保护要求写入规划条件，实现带保留建筑供地；咸安坊依据该政策，2个工作日就拿到不动产权证；四美塘铁路遗址公园按”保留建筑原貌确权、新建建筑单独审批"，分批完成登记。
此外，保留建筑还有房屋买卖、协议腾退、国有资产划转、直管公房变更代管主体等产权归集和登记方式，总有一条路走得通。
▽ 延庆里项目更新改造前后
场景二
自主改造想改用途，路径怎么走？
自有闲置、空置的建筑想改变用途，却苦于没有路径，资产盘活遇上合规性风险，或者担心变更用途手续繁琐怎么办？针对这方面的难题，《指引》告诉您，低效利用的存量商务楼宇可通过临时改变使用功能，发展养老、酒店、医疗等功能业态，最长15年不用改变土地性质、不调整规划。越秀财富中心T4塔楼走这条路，将写字楼改为四星级酒店，快速落地运营。
闲置的教育等公共资源也能改——洪山区蝴蝶幼儿园闭园后，梨园街道办事处引入康益助老服务中心，通过临时改变建筑用途，不新增建设用地、不新建建筑、不用调规，改建为街道养老服务综合体。目前该项目已投入运营。
▽ 蝴蝶幼儿园更新改造为街道养老服务综合体
场景三
老旧厂房想转型，土地用途难支撑？
存量房产、土地想转型发展新产业、新业态，往往面临审批程序时间长，补缴地价款成本高的困境。《指引》通过武钢云谷·606产业园的案例，详细说明了该类项目享受"5年过渡期”政策的具体方式。在不改变用地主体、不改变建筑面积和高度、符合安全要求的前提下，5年内可按原用途使用土地，到期后可按协议方式供地，让企业“先发展、少花钱、见效快”。武钢云谷·606产业园通过这种方式，实现老厂区转型文创科创产业园，项目落地后去化率近100%，获评全国城市更新优秀案例。
▽ 武钢云谷·606项目更新改造前后
场景四
产业空间不够用，企业只能往外搬吗？
围绕 “企业没空间”与 “土地不够用”的矛盾，武汉市力推“工业上楼”——通过更新改造、加盖楼层，把单层厂房变成高层标准厂房。政策很给力：不增收土地出让金、城市基础设施配套费，推行“区级审查”“多证齐发”等措施，帮优质产业高效扩容。洪山经济开发区已办理7项“工业上楼”增容手续，将新增产业空间34万平方米，产值和纳税均实现翻番。好企业不用搬，楼上照样搞生产。
场景五
产业用地想降低拿地成本？
产业发展有周期，一拿地就是50年，成本压力大怎么办？市自然资源和城建局出台《武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则》（武自然资建规〔2025〕1号），推出弹性年期出让：10年、20年、30年……企业自己选，地价按比例折算，还能分期缴纳，大幅降低企业前期投入。武汉军山同济医工产业园选了20年，拿地成本直接减少60%，省下来的钱投到研发和设备上，发展更“轻”更“快”。
场景六
储备土地暂不具备供地条件，怎么盘活？
一些储备土地短期无供应计划，长期闲置浪费？市自然资源和城建局、市财政局印发《武汉市储备土地临时利用管理办法（试行）》（武自然资建发〔2026〕4号），可通过公开招租、依申请租用和无偿借用三种方式临时利用，期限一般不超过2年，不建永久建筑，到期退出。江岸区石桥村剩余A地块临时变成了体育场地，汉阳区INTIME音乐公园临时用于演艺、文旅、停车等综合业态。既盘活了闲置土地，又赚了人气和财政收入，短期盘活与长期开发“两不误”。
▽ INTIME音乐公园改造意向
场景七
公共设施建设导致项目难平衡，容积率怎么“搬家”？
城市更新项目里，公共设施、历史建筑保护这些“费力但未必赚钱”的活，没人愿干。武汉的办法是“做贡献有回报”——市自然资源和城建局联合市住房和城市更新局印发《关于促进中心城区城市更新单元公共设施建设的用地强度管理规定（试行）》（武自然资建发〔2025〕6号），提出谁代建公共绿地、公共服务设施或保护历史建筑，就给谁容积率奖励，奖励可以在更新单元内转移。武昌区杨园设计产业片依据该政策，既打造了高品质城市空间、补齐了片区短板，还算平了经济账。该模式入选全国城市更新典型案例。
▽ 杨园设计产业片更新单元规划图
场景八
混合用地怎么混？
过去，一块地要么商业、要么办公、要么文化，功能单一，土地价值发挥不出来。汉阳区龟北启动片等新编控规地区探索了混合用地，项目内1号地块规划为艺术传媒、娱乐、文化、商业混合用地，文化和商业各占一半，统筹工业遗存活化、文旅休闲、商业服务、文创办公等多元功能，让老片区既有人气、又有价值。
▽ 龟北启动区项目规划效果图
《指引》的发布，旨在让好项目“推得动、走得快、落得实”。后续我局将持续跟进一线实操反馈，不断丰富政策工具箱与案例资源库，让这本“宝典”越用越顺手，为武汉城市更新实实在在解决问题。
来源：武汉市自然资源和城乡建设局
培训通知
关于举办城市更新政策解读、顶层设计、实战案例精讲与超长期特别国债、专项债、中央预算内资金项目谋划及资金争取专题培训班的通知
“十五五”规划纲要将城市更新定位为高质量发展的重要抓手，明确从单一功能改造转向多维协同升级。2026年1月，自然资源部、住建部联合发布支持城市更新若干措施，从规划适应性、存量盘活、不动产登记等方面推出支持政策。2026年4月17日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合印发《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号），明确评选不超过15个城市，东部、中部、西部补助上限分别为8亿、10亿、12亿元。中央预算内投资设立城市更新专项（2026年提前批超750亿元），超长期特别国债同步扩围支持。
与此同时，山东省密集发布了《山东省新型城镇化建设行动方案（2026—2028年）》（鲁政办字〔2026〕10号）、《关于推动城市高质量发展的实施意见》等一系列重磅文件，明确到2028年常住人口城镇化率达到69%以上，2026年将改造15万户老旧小区、实施100个片区更新重点项目、完成城建投资超1000亿元。
长沙市作为全国城市更新试点示范城市，2026年3月31日印发《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》，自5月1日起施行，提出到2028年建成一批标志性示范项目、2030年基本完善可持续更新模式，从五大方面部署25条措施，打造五一商圈等示范片区，并形成“六步工作法”，配套多元资金渠道与政企合作机制，为区域更新提供政策支撑。
为帮助国央企投资部门、政府发改/住建/财政等部门管理人员及城市更新项目经营人员系统掌握政策逻辑、投融资模式、资金申请路径、运营体系与实操方法。精准把握政策红利，高效整合资金资源，设计政企共赢合作方案，做好项目全生命周期谋划，在存量时代抢占发展先机。我公司特邀请参与一线项目的实战专家，计划于5月份在长沙市举办城市更新政策解读、顶层设计、实战案例精讲与超长期特别国债、专项债、中央预算内资金项目谋划及资金争取专题培训班，现具体通知如下：
时间地点
1.时间：2026年5月28日—30日（28日为报到日）地点：长沙市
2.时间：2026年5月27日—29日（27日为报到日）地点：青岛市
课程内容
一、城市更新演变历程与发展趋势
1.城市更新政策演变脉络
2.城市更新理念转变
1）从“大拆大建”转向“留改拆并举”
2）从单一空间改造转向“空间—功能—文化—治理”系统性再生
3）从“拆建大开发”转向“留改大运营”
3.城市更新内涵、边界、项目类型划分
4.政府、国央企、平台公司、社会资本四方主体权责定位
5.存量时代行业变革趋势与市场机遇
二、2026年国家城市更新核心政策解读
1.中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年）
2.自然资源部、住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（2026年1月）
3.财政部、住建部《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号）
1）东部地区：每个城市补助总额不超过8亿元
2）中部地区：每个城市补助总额不超过10亿元
3）西部地区：每个城市补助总额不超过12亿元
4.财政部城市更新财政支持、债务监管最新口径
1）中央财政城市更新示范项目资金支持细则
2）政府隐性债务严控新规、政府付费合规边界
3）各类财政资金使用监管、审计考核硬性要求
5.国家专项金融工具投向更新领域新规
1）超长期特别国债城市更新申报投向与准入要求
2）中央预算内投资支持更新领域范围与申报要点
6.国资委关于中央企业参与城市更新投资运营合规要求
7.国家层面土地、财税、规划全维度实操禁区汇总
三、2026年长沙市城市更新最新政策解读
1.《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》
1）文号：长政办发〔2026〕6号，自2026年5月1日起施行
2）总体目标：到2028年建成一批标志性城市更新示范项目，形成可复制推广经验；到2030年基本完善可持续城市更新模式和政策法规体系
3）五大方面：营造高品质生活空间、激发城市发展活力、提升城市安全韧
性、健全城市更新实施路径、完善城市更新支持政策
2.国家政策长沙本地化适配细则
1）过渡期政策、存量用地盘活、地价计收规则
2）审批简化、联合验收、不动产登记地方细则
3.长沙本地资金配套与政企合作支持政策
4.2026 年长沙城市更新储备片区、重点项目布局
四、社会资本参与城市更新路径、合作模式与全周期风险管控
1.社会资本准入门槛与政策红利通道
2.社会资本多元参与路径
1）股权合作入股片区开发
2）工程总承包 + 运营服务介入
3）轻资产运营、业态招商、物业托管
4）存量资产收购、租赁改造、权益盘活
5）产业导入、产业链配套参与模式
3.政企合作框架下权责划分与收益分配机制
4.全维度风险防控体系
1）隐性债务、政府违规担保合规风险
2）土地规划、用途转换、产权权属风险
3）征拆安置、居民诉求、社会稳定风险
4）长周期投资回款、现金流失衡风险
5）政策变动、审计督查、履约违约风险
5.社会资本退出路径（股权转让、REITs、资产回购、期满移交）
五、城市更新长效运营体系与资产增值模式
1.从工程建设转向全周期资产运营底层逻辑
2.民生类项目（老旧小区、完整社区）长效运维模式
3.产业园区、老旧厂区更新运营模式
4.历史街区、文旅商业活化运营模式
5.业态植入、存量物业盘活、多元收益创收机制
6.多方成本分摊、长效付费、现金流闭环搭建
7.运营绩效考核与资产价值提升路径
六、全国城市更新标杆项目深度案例剖析
1.北京核心区有机更新 + 居民共建模式案例
2.上海历史风貌区微更新 + 商业运营案例
3.重庆老旧厂区连片更新 + 银团融资案例
4.山东片区统筹 + 专项债 + 国企运营 + REITs 全链条案例
5.江西连片老旧小区 + 政策性金融兜底平衡案例
6.工业遗存转型产业园资产证券化标杆案例
7.长沙本地已落地城市更新项目对标复盘
七、2026年特别国债“两重、两新、两业”项目谋划、申报、储备操作实务
1.超长期特别国债政策红利与2026年新变化1）2026年超长期特别国债总体规模与投向
2）“两重”“两新”“两业”政策内涵与2026年重点3）超长期国债与专项债、中央预算内资金的功能差异
2.九大领域 17+4 细分方向支持范围、申报要求、填报问题有哪些3.2026年度“两重”项目谋划申报各部门发力要点
4.项目申报流程与材料编制要点，提高申报成功率的关键策略5.城市更新领域超长期国债申报专题
八、中央预算内投资项目谋划、申报、储备及申报实务
1.中央预算内资金项目谋划的方向及领域
2.中央预算内资金项目支持范围、投向及支持比例
3.水利、教育等新修订中央预算内投资管理办法解析
4.产粮大县及人口流入城市项目谋划重点
5.中央预算内资金申报时间节点、申报流程、审核要点与案例分享
6.八大领域 28 个方向要点分析及案例分析
九、地方政府专项债券2026年度最新支持范围与最新政策
1.地方政府专项债券最新政策解读
2.2026年专项债支持领域解析
3.低空经济等新增领域项目谋划要点
4.专项债券用于收购存量闲置土地与闲置商品房
5.2026土储专项债七大前置条件与申报要点实操流程
6.政府专项债券项目谋划核心边界与申报流程
7.2026年专项债申报实战案例
十、新型金融政策工具清单、投向、适配要点
1.新型政策性开发性金融工具（8000 亿额度）核心投向：补充项目资本金、专项债资本金搭桥，支持基础设施建设、城市更新、产业园区提质等
2.国开行、农发行建筑类专项贷款核心投向：城市更新、城乡一体化、基础设施建设、保障性安居工程等相关建筑项目
3.固定资产设备更新财政贴息政策核心投向：市政管网、智慧社区、消防安防、园区设施等更新改造，含建筑相关设备升级
参会对象
1.政府部门：发展和改革委员会/住房和城乡建设局（委）/自然资源和规划局/文化和旅游局/各区（县）人民政府、街道办；
2.地方平台公司及国有企业：城市投资建设集团（城投、建投、交投、水投等）/地方文旅、商业、产业投资运营公司；
3.建筑施工与工程设计企业:大型建筑央企、地方国企及龙头民营企业/工程设计研究院（规划院、建筑设计院等）；
4.金融机构等。
报名事宜
1.培训费用：3280元/人，包含：会务、师资、资料、税费
2.授课形式：面授
3.报名联系方式：13811950085（同微信）刘老师
