五一期间，别人家的策划的朋友圈都消停了，
只有保利的策划的朋友圈还是热闹得很，各种转发宣传片。
原来，保利星奕（下文简称星奕）在五一当天，举行了内部品鉴开放日活动，
据说，5个小时到访了1000+人次，
我是不信的，
因为哪怕真有这么多人，星奕的置业顾问也接不过来，
不可能，绝对不可能。
为了能有机会啪啪打脸保利，我就紧急的顺路去了一趟现场。
01
干了这么久的地产媒体，去了大大小小上百个高矮胖瘦的售楼部，
有且仅有星奕，第一个接待我的不是置业顾问，
而是美丽的品牌天使。
她们不是摆着看的“花瓶”，
是因为人气太火爆，怕置业顾问忙不过来，
帮忙接待客户的。
品牌天使带着客户走完一遍流程后，才是置业顾问接洽。
我这个老登，看见年轻的女同志，就想多聊几句。
于是乎，我知道了星奕的品牌天使，
差不多有十个。
一个品牌天使一天能接待50多组客户，
也就是说，五一期间，
星奕每天的上访人次为，1000+，真实有效。
好吧，我承认，反倒被保利啪啪打脸了。
可我还是有一点疑惑，
这些品牌天使竟然能对星奕的产品、配套、公区甚至在地文化，
如数家珍般的专业，这就有些奇怪了。
原来，保利预判了市场的预判，这么多的品牌天使，不是临时路边拉的，
而是提前招聘并经过了系统的培训的。
02
星奕爆了，关键是保利还预判到星奕爆了，我觉得背后的逻辑是，
保利在一个熟悉的地方，做了一个陌生的产品。
我有一段时间没去白沙洲了，自从油价涨了以后。
我这次去星奕，对白沙洲有点生分了。
一个是通达性，
我住汉阳世茂，我去星奕的车程为，
18分钟。
而坐地铁也只要33分钟（星奕距离地铁5号线张家湾站仅200余米），
骑个小黄车就更快了。
一个是高级的烟火气。
星奕的正对面，就有我爱不释手的瑞幸咖啡，
还有一家叫着号的网红餐厅，正是大名鼎鼎的张记鲜鱼馆旗舰店。
随着保利、万科等项目陆续交付，白沙洲就甩掉了美食荒漠的帽子。
这次去，特别是与星奕一街之隔的江城荟特色美食街，
还难得的给了我一种洋气范。
其实，每个区域，都有一些相对深耕的房企，
白沙洲正是保利。
保利公园九里、保利褐石公馆、保利新武昌……
可以说，保利陪着白沙洲走了十年，
熬过了凤凰涅槃的苦，尝到了百万雄兵的甜。
在成功开发了一个个项目后，保利懂白沙洲，
这是一个不缺购买力的板块。
03
其实，这次去星奕除了打脸或被打脸外，还想确认一件事，
保利产品力的还原度。
一个月以前，保利为星奕组织了一次广州产品系溯源品鉴媒体行，
我是亲眼看过售价达一个小目标的保利玥玺湾的大门的。
据之前星奕置业顾问的朋友圈说，
星奕的大门，对标的正是玥玺湾。
当我第一眼看到星奕的大门时，我想说，
还是保利会啊。
在星奕的大门，无论是尺度还是气魄，都算得上白沙洲第一豪门的同时，
我就知道星奕要在白沙洲搞事情了。
社区大堂，又高又大，还玩起了极致留白的仪式感；
会所也阔，健身房、私宴厅、棋牌室，还做了个恒温泳池，据说有2600平；
甚至，还建了高达约300平的水晶花房，
让豪宅情何以堪；
堆石材、拉配置也就算了，星奕还开始研究在地文化了，
把会所立面复刻成了巴公房子……
眼睁睁的看着保利在星奕炫技到顶，我当然不怀疑保利做产品的能力，我想不通的是，
最熟悉白沙洲的保利，为什么敢在房地产的调整期，
再立一个白沙洲的品质标杆？
我跟品牌天使后才接待我的置业顾问聊完，才算真的读懂了星奕。
第一，星奕是白沙洲，却也是新二环内。
理想尚有L6与L9之分，白沙洲当然有优先级。
三环外、三环内、新二环外、新二环内……
白沙洲的房价，如此依次递增。
星奕位于杨泗港快速通道以北，名正言顺的新二环内，
半个小时能通达全城。
换句话说，房价有资格看齐武汉的任何地方。
第二，星奕的容积率仅为2.0。
一共10栋住宅，有8栋小高层，关键是，
没有别墅、没有别墅、没有别墅，重要的事情说三遍。
星奕2.0的容积率，是经得起检验的容积率，
住进去该多舒畅。
第三，张家湾，原来百年前是国家级大厂高管居住区。
明朝陈组绶在《皇明职方地图》中留下了额定“武昌厂造船一千一十二”的记载。
意味着，当年张家湾汇聚了全国顶尖的大国工匠。
以张姓工匠首先起坡造屋居住，故而得名张家湾。
百年前已是国之重器所在地，从不放过“题材”的保利，必然会让巨匠基因与财富底色，发扬光大，
难怪星奕是全场景的在地文化。
忽然，保利敢在白沙洲打产品牌这件事，
变得顺理成章了。
04
虽然品牌天使与置业顾问，关于价格，对我都是三缄其口，
我却偷听到了一些关于星奕价格的风声。
作为武汉一线大V（打我可以别打脸），我不能乱说，
毕竟只是风声。
但我有种直觉，星奕估计能卖爆。
我来臆想一下保利的小心思。
星奕首开楼栋为2、3号楼。
卖爆的逻辑是，甭管产品好不好，
价格要有性价比。
法拉利当然好，也没人抢着买。
星奕的定价，我不知道放到全武汉的水平高低，我能猜到的是，
星奕的首开价格一定是全盘的最低。
上北下南左西右东，
跟2号楼对比的是，
星奕唯二的高层，1号楼。
1号楼的东边就是地铁站，
理论上来说，1号楼更靠近地铁站一些，定价当然也会高一些。
但是，在有选择的情况下，
谁都想买更便宜的2号楼，毕竟就远个十几米。
9.9元的瑞幸足够喝了，谁还加3元升大杯啊。
3号楼是小高层里，距离地铁站最远且最北边的楼栋，
当然也是理论上所有小高层里最便宜的。
我用了两个最，其实就居住体感而言，
可以忽略不计。
忽略不计的体感换来的是，更低的房价，
省下的钱买辆新能源不香啊。
当然，有人会怀疑，
星奕未来会不会降价？
星奕只有721户，完全符合近两年神盘的体量。
各位，看看汉阳的大成乐府、樾满晴川等红盘的体貌特征与营销的节奏是：
在一个购买力旺盛的板块，做了一个体量适中、产品力断层领先的项目，
首开卖爆、越卖越贵。
星奕会更火，
因为你永远都不用怀疑武昌购买力的厚度。
05
而我觉得星奕很有诚意的地方在于，
把最好的户型，都放到了首开上了。
完全有别于别人家，把大户型放到最后，
利润最大化的做法。
星奕作为四代住宅，在超高的得房率上，
依旧做了加法。
一梯一户私享门厅、拉满的面宽进深比、少承重墙、全封窗交付……
星奕本次将首开建面约105平、129平、131平、143平的小高层及高层房源。
我个人最喜欢这套建面约143平的四房三卫，
有一半多都是赠送的既视感。
相当于三代住宅200平左右的大平层的套内面积，
占到了大便宜的感觉。
四开间朝南的布局，南向面宽还达到了夸张的约17.5米，
怎么设计都错不了。
06
客户接不过来，用了品牌天使，
又给保利装到了。
保利啊保利，你这不是卖房啊，
你这是要带飞白沙洲的节奏啊。
