武汉危旧住房“原拆原建”新政来了!这三类老房子可申请

近日，武汉市发布《关于加快推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，为危旧住房改造开辟了一条全新路径。与此同时，武汉还出台了第三批支持城市更新政策措施，围绕“钱、地、人、手续”等堵点持续发力。这一系列举措，标志着武汉在城市更新领域迈出了实质性的一步。

简单来说，原拆原建就是对老旧小区（含单栋住宅楼）进行拆除重建。它不是大拆大建式的推倒重来，也不是修修补补的缝缝补补，而是在原址上拆危建新，让老房子真正“翻新”为好房子。

根据通知，试点适用范围为武汉市行政区域内国有土地上、符合国土空间详细规划的老旧小区及单栋住宅楼，满足以下三类情形之一即可申报：

第一类： 小区部分房屋出现主要承重构件损坏，被鉴定为C级或D级危房，需整体拆除的；

第二类： 无独立厨房、卫生间等非成套住房，影响居住功能的；

第三类： 80%以上面积的建筑建成时间超过25年，确需改造改善居住条件的。

试点项目还需经过“三看”遴选标准——“一看”社区攻坚能力、“二看”改造基础条件、“三看”居民改造意愿，择优推进。

改造方式上，新政采取分类施策模式：

条件受限的项目，按 “三原”方式改造——原则上不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度，不增加户数与建筑规模。

具备条件的项目，鼓励业主自主更新、原拆原建，原则上不增加户数，可适当增加地上建筑规模，无需办理供地手续。增量原则上不超过原不动产权证登记的地上建筑面积的30%，新增面积主要用于厨房、卫生间成套化改造，以及增设市政基础设施、公共服务设施等。

新政明确了清晰的居民自主改造申报流程：

业主可成立联合社或自主更新委员会，经专有部分面积占80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意后，向属地街道申请，经区人民政府同意，报市住房和城市更新部门纳入试点。

项目实施方案经业主依法表决通过后，须报区城市更新主管部门审查，并经区人民政府或其授权的机构批准。

此后，由联合社组织业主与项目实施主体签订协议；协议需经专有部分面积占90%以上的业主且人数占比90%以上的业主签订，方可启动规划、建设审批手续办理；未达该比例的，项目自动终止。

资金方面，新政配套了多项支持政策：

土地政策：原土地使用权类型为划拨的，更新后可保留划拨，无需补缴土地出让金。

财政补贴：符合条件的试点项目，可申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金、省级城乡建设发展引导资金、武汉市“五改四好”城市更新市级专项资金、老旧小区改造资金等。

公积金支持：业主可按规定提取公积金、申请公积金贷款。

专项补贴：政府对试点项目给予专项补贴，补贴金额逐年递减。

此外，武汉还提出推动责任规划师、建筑师和评估师 “三师”进社区，协助居民参与改造。

事实上，武汉在“原拆原建”上早已先行先试。

2023年8月，武汉启动“居民主体、政府支持、市场运作”的合作化改造探索。同年12月，青山21街坊134户居民自己成立了联合社，第一个“吃螃蟹”。

2025年8月，《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”时，武汉拿出来的，不是一个想法，而是一个可检验的小区。

如今，这样的故事正在武汉多个区同步上演：青山21街坊的居民忙着装修搬新家；武昌湖北大学危旧改项目冲刺9月交付；江汉区万松园路251号的地基初具雏形；黄陂六中小区的新楼主体结构加紧施工。

在江岸区时代汽车项目中，解放大道1427号的C级危房将变身为一栋带电梯的新楼，老街坊不分开，从“忧居”搬进“优居” 。该项目以“增容不增户”的方式，获得了97.8% 的居民支持认可。方案先后调整40余次，真正实现了 “改什么、怎么改，居民说了算” 。

63岁的居民张玉兰感慨道：“没想到年纪大了还能住上这么好的屋子。落地飘窗、超大阳台、明厨明卫，你看多敞亮！ ”

原拆原建所撬动的，远不只几栋楼的物理更新，更是一场城市发展价值观的深层校准。

它让人不必离开熟悉的生活圈、不必拆散几十年的邻里情，在老地方过上新生活。它不是孤立地盖房子，而是以“现代社区”统筹居住设计——养老服务、社区服务、物业管理、便民商业同步跟进。

从青山21街坊到黄陂六中小区，从万松园路251号到湖北大学危旧改项目，这些试点看似微小，却触达城市治理的敏感神经。城市更新，终究不是只算经济账，更要算人心账。

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本文综合整理自：湖北省住房和城乡建设厅、武汉市人民政府、住房和城乡建设部、湖北日报、长江日报、中房网、央广网、武汉文明网、腾讯新闻等多家媒体报道。