盘龙城和横店,这两个地方放在黄陂的版图里看,一直是有点别扭的存在。一个紧挨着汉口,被很多人当成黄陂的门面,另一个夹在前川和盘龙城中间,工业底子不薄,但提到名字,武汉本地人能想起来的不多。最近黄陂这一波规划动作,把临空经济示范区、天河高铁站、还有横店第四个住宅片区都摆到了台面上,有人说盘龙城要彻底爆发,有人说横店按兵不动,争议就这么起来了。
但要把这两件事放在一起看,你会发现它们其实不是同一个赛道,各自走的逻辑也不一样。
盘龙城的爆发,本质是存量的整理
盘龙城这二十年的故事,其实就是一部三环外新城从荒地变成连片建成区的史诗。地铁规划数量在武汉三环外的新城里几乎是最多的,2号线已经在跑,后面还有几条规划接进来,再加上紧挨汉口,过府河几座桥就到江岸,人和车的流量天然就在这条线上。
但盘龙城现在的问题,不是开发不动,是没什么地可开发了。剩下的空地零星散布,大盘开发的时代基本翻篇,接下来要做的是品质提升、补环卫园林、补学校医院、再把宋家岗那块所谓的临空经济商务新城做出来。所谓的”彻底爆发”,更准确的说法是从扩张期切到运营期,房价、商业、办公,这些指标的天花板会被慢慢顶高,但靠卖地拉GDP的玩法,基本到头了。
如果你是已经在盘龙城安家的人,这个阶段反而是最舒服的,配套一年比一年完善,吃喝玩乐不用进市区,地铁直达汉口核心区。但要是想着在盘龙城再捡个地价低洼,机会真的不多了。
横店的按兵不动,是被位置和产业一起卡住
横店争议大,是因为它的”动”和”不动”都很拧巴。说它动,这几年拆迁规模不小,工业园区铺得开,临空经济示范区如果批下来,横店西部大半个街道都在范围里,这个量级放眼整个武汉都不算小。说它不动,是因为它一直没能形成一个让外地人记得住的城市中心。
横店的住宅是分散布局的,镇上一片、天阳路一片、横天公路一片,现在又要在编组站以东、岱黄高速以西、七里畈水库以南那一带搞第四个还建片区,主要解决的是天河机场扩建带来的拆迁安置问题。这种摊开来的格局,好处是不会得大城市病,坏处也明显,每一片都不够大,撑不起像样的商业综合体,年轻人下了班想吃顿好的看场电影,还得开车去盘龙城或者前川。
更关键的卡点在交通和产业。岱黄高速从横店镇上旁边过去,但下不下得来是另一回事,前川的人去汉口大多数选择走岱黄高速直奔后湖,根本不会从横店镇上穿过,这就是为什么后湖能起来、谌家矶起不来的同一个道理,你不在主流量的咽喉上,别人就对你没感情。产业层面,有网友说得直接,横店除了周大福和比亚迪这种少数撑场子的,高端产业不算多,真正能带就业拉消费的大体量项目,目前还没看到。
真正的胜负手,在川龙大道和地铁这条线上
把这两个地方放回黄陂的整盘棋里看,有一个变量被很多人忽略了,就是川龙大道这条线。它是前川下来连接汉口的传统主通道,沿线一旦地铁修过去,前川和横店的关系会被重新定义。从评论里能看到本地人很清楚这一点,有人提到地铁快到前川了,以后这条路会是黄陂到武汉的主通道,发展会沿着地铁走。
意思就是,横店如果继续把开发重心往编组站东边推,远离川龙大道和地铁线,那它面临的依然是配套跟不上、人气起不来的老问题。但如果未来的临空经济示范区真能落地,把天河机场、天河高铁站、横店西部、祁家湾南部串成一条新的发展轴,横店的位置就从”被路过”变成”必经之地”,这是性质上的变化。
不出意外的话,黄陂未来三到五年会形成两个重心:盘龙城是商业和商务办公,横店是产业和临空,前川继续做行政和文旅。三个地方各走各的,但谁能真正吃到红利,要看临空经济示范区批不批、地铁修不修、川龙大道这条线能不能盘活。
小贴士
如果你是关注黄陂置业或者投资的人,有几个点可以盯着看。盘龙城现在更适合自住和改善,价格已经不算低,要捡漏机会不多,重点看后期商业和办公供应是否兑现。横店的还建小区周边楼盘要谨慎,评论里有人提到中南佛晓城那一带的几个楼盘,买之前最好实地走一圈,看看周边产业和商业到底成没成气候。家里有人在天河机场或临空产业园区上班的,横店西郊和编组站新片区可以保持关注,但前提是能接受目前配套不全的现实。前川那边随着地铁推进和甘露山文创城落地,反而是这两年值得留意的一个慢热选手,黄陂这盘版图,真正变化的节奏可能比想象的要慢一点,也比想象的要扎实一点。
